‏290.00 ₪

כיצד באה לידי ביטוי תקנת השוק במקרקעין בדיני קניין?

תוכן

מבוא    

מוסד תקנת השוק            

זכות חוזית לעומת זכות קניינית  

הדין המצוי: תקנת השוק במקרקעין         

הקטנת הסיכון לביצוע עסקאות ברכוש צד ג'           

פסיקה  

הדין הרצוי          

חובת תום הלב   

דיני התחרות ותקנת השוק במדינת ישראל לעומת יהודה ושומרון    

אי תחולת תקנת השוק ביהודה ושומרון:  

סיכום ביניים תקנת השוק ביו"ש 

הדין הרצוי:        

משפט משווה     

המשפט הלטיני והקונטיננטלי      

ארה"ב  

חידושי הקודקס

סיכום   

ביבליוגרפיה       

תקנת השוק הקבועה בסעיף 34 לחוק המכר נועדה לטפל במצבים שבהם נכס יוצא משליטת בעליו המקורי בניגוד לרצונו (למשל, במקרה של גניבה או אבידה), מגיע לידי אדם שלא רכש בו בעלות כדין ונמכר לצד ג' (להלן: "הרוכש"). בעימות שנוצר בין הבעלים המקורי לבין הרוכש, ידו של הרוכש תהיה על העליונה והוא יהיה הבעלים של הנכס, אם יוכיח כי רכש את הנכס בתנאי תקנת השוק. כלומר, בתום לב ובתמורה ממוכר העוסק במכירת נכסים מסוג זה במהלך עסקיו הרגיל. תוצאה זו פוגעת פגיעה ממשית בזכות הקניין של הבעלים המקורי. ואולם, באיזון אינטרסים כולל, חיוב הרוכש לברר מראש מיהו הבעלים האמיתי של הממכר, יהיה בו לייקר עלויות, להכביד ולפגוע בוודאות חיי המסחר.

תקנת השוק במקרקעין מתפתחת ומשתנה תדיר בפסיקה. נראה שהיום הדין הוא שמכיוון שאנו עוסקי בנכסים רבי ערך הבדיקות הרגילות של תקנות שוק אינן נכונות לשימוש כאשר אנו עוסקי בתקנת השוק במקרקעין. רוב מבחני הפסיקה אשר מקדמים את אינטרס יעילות השוק דוגלות במבחנים סובייקטיביים אשר מכשירים את תקנת השוק גם במצבים בהם ע"י בדיקה פשוטה התרמית של צד שלישי הייתה מתגלה. בשל העובדה שהאינטרס המדיני איננו יעילות ומהירות השוק אלא אמינות המרשם בתקנת השוק במקרקעין נדרשים מבחנים אובייקטיבים וכן סובייקטיביים מחמירים. אין ספק שע"י תקנת השוק במקרקעין מתמרץ המחוקק את תהליך הרישום בצורה הטובה ביותר. ע"י מתן האפשרות של קבלת תקנת השוק הפך המחוקק את הסוחרים בשוק והמוכרים בנדל"ן למבטחים של הציבור. נראה שכאשר אנו עוסקים בתקנת השוק במקרקעין הקונים המאוחרים מקבלים הגנה ביטוחית מפני תביעות של בעלים קודמים. הגנתם של אותם רוכשים היא הכרחית להבטחת השוק במקרקעין מוסדרים.

חשוב להזכיר שכשדנים במקרקעין לא מוסדרים, כלומר שאימם רשומים במרשם, נדרשת בדיקה דקדקנית של פנקסי השטרות ומעקב צמוד אחר היסטוריית הבעלויות בקרקע. המרשם מאפשר ע"י רישום בתמורה ובתום לב להימנע מבדיקה דקדקנית של הזכויות הקודמות בקרקע ומהווה ביטחון וודאות לאזרחים ולזכויות הקניין שלהם. אפשר להבחין כי קרנה של תקנת השוק במקרקעין בקרב דיני התחרות בכלל.

(בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית)

ביבליוגרפיה לדוגמא:

שמואל רויטל, איל ד.מאמו דיני התכנון והבניה (עוקדן), הוצאת סדן. (‏2024)

ד"ר יאיר ברק מקניין הכלל לרכוש הפרט. כרך ב'. הוצאת מוסד ביאליק (2023)

מצר יעקב כלכלה, קרקע ולאומיות. הוצאת מאגנס (2023)

World Encyclopedia of Law, with International Legal Research and a Law dictionary