‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד בא לידי ביטוי רישום מקרקעין תלת מימדי?

תוכן עניינים

מבוא. 

1. היסטוריית מרשם המקרקעין ומטרותיו

שיטת חלוקת מרשם מקרקעין תלת-ממדית ורב-שכבתית. 

בעיות המרשם ודו ממדיותו 16

§ הצגת הבעיות בדין הישראלי לאור המציאות המתהווה. 

ניצול המרחב התת קרקעי 

1.1. רישום חלוקת המקרקעין בישראל ומגבלותיו 

1.2. המעמד המשפטי של המרחב התת קרקעי 

2. הפתרון המוצע- חלוקה ורישום תלת מימדי של הזכות הקניינית במרחב התת קרקעי 

2.1. הצורך בשינוי המרשם.. 

2.2. ההצדקות לשינוי המרשם.. 

2.3. המודלים לשינוי המרשם.. 

3. אופן הסדר הרישום. 

3.1. אופיו ותכונותיו של המרשם התלת מימדי 

4. מימוש הפתרון הלכה למעשה והוצאתו לפועל כיום – פרוייקט מו"פ חלוקת קרקע תלת מימדי 

5. סוגיות בעניין הזכות הקניינית והיקפה המתעוררות לאחר חלוקה ורישום תלת מימדי 

ביבליוגרפיה. 

הדיון יתחלק לארבעה חלקים עיקריים:

החלק הראשון יסקור בקצרה את היסטוריית מרשם המקרקעין תוך הצגת הבעייתיות הקיימת באופן הרישום הדו ממדי המנוהל כיום.

החלק השני יציג את הפתרון המוצע לבעיית הרישום – חלוקה ורישום תלת מימדי של הזכות הקניינית במרחב התת קרקעי והעילי תוך הצגת המודלים השונים האפשריים לשינוי המרשם.

החלק השלישי יעסוק במימוש הפתרון הלכה למעשה והוצאתו לפועל כיום – פרויקט מו"פ חלוקת קרקע תלת מימדי.

החלק הרביעי יעסוק בסוגיות המשפטיות הנוגעות לזכות הקניינית והיקפה המתעוררות או העלולת להתעורר בעקבות חלוקה ורישום תלת ממדיים, תוך סקירת הפסיקה הרלוונטית העוסקת בסוגיות אלו כיום, טרם המעבר לרישום התלת מימדי.

היסטורית, ניתן להבחין בין 3 תקופות שונות אשר החילו שיטות רישום שונות כדלקמן:

א. שיטת הרישום בתקופה העותמנית;
ב. שיטת הרישום המנדטורית;
ג. שיטת הרישום עפ"י חוק המקרקעין.

המכנה המשותף לשלושת השיטות האמורות, הוא שעדיין ניתן למצוא להן ביטוי ב"מרשם". המרשם שנקרא "טאבו" בתקופה העותמנית ו"ספר האחוזה" בתקופה המנדטורית, אינו מוגדר בחוק המקרקעין. הגם שמונח הכותרת של פרק ט' לחוק המקרקעין (סעיפים 115 - 151), הוא "המרשם", אין לגביו כל הגדרה בסעיף ההגדרות.

ככלל, סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע כי תנאי לתקפותה של זכות במקרקעין הוא רישומה בפנקסי המקרקעין. הצורך ברישום נובע מכך שהזכות הקניינית היא זכות כלפי כולי עלמא. סעיף 1 לחוק המקרקעין מגדיר את המונח "רישום" כרישום בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק המקרקעין או התקנות על פיו.

שיטת הרישום בתקופה העות'מנית

בתקופת השלטון העות'מאני בארץ ישראל היה משטר הקרקעות מבוסס על הדת המוסלמית.  נחקק על ידי השלטון העות'מאני חוק הקרקעות, שהיווה חלק מן המג'לה. חוק זה חילק את הקרקעות בארץ ל-5 סוגים:

• מירי - קרקע שהיא בבעלות המדינה ואזרחים שחיים בתחום הקרקע אינם יכולים לבצע שום שינוי בקרקע, אסור לבנות ואסור לנטוע גידולים חקלאיים אך יכלו להנות ולהשתמש ביבול החקלאי באותה הקרקע.
• מוּלק - קרקע זאת נמצאת באזורים שמיושבים בצפיפות באופן יחסי וקרקע זאת היא בבעלות פרטית של האזרח ולא היו על הקרקע מגבלות, האזרח שהחזיק בקרקע מסוג זה יכל לנטוע לבנות ולמכור.
• ווקף - קרקע שמשמשת לצורכי דת (כל הדתות), קרקע מסוג זה אינה ניתנת להעברה והיא נמצאת בשליטת הרשות המקומית.
• מתרוּכה - קרקע זאת היא קרקע בבעלות המדינה שמשמשת לצורכי ציבור, לדוגמה דרכים, נהרות, גשרים, מבני ציבור ועוד.
• מוואת - קרקע זאת אינה ניתנת לעיבוד חקלאי או אזורים שמרוחקים מאזורים מיושבים והקרקע למעשה שוממת.
•  ג'יפתליק - סוג נוסף של קרקע בבעלות המדינה.

 חוק המקרקעין שנחקק  ביטל את חוק המג'לה

 נחקק חוק לפיו צוו בעלי הזכויות לרשום את זכותם, שאם לא כן – יאבדו הזכויות. למרות זאת נמנעו אנשים רבים מלהצהיר על נכסיהם בשל החשש מתשלום מיסים וגיוס לצבא. למרות זאת החל תהליך של מפקד אוכלוסין, שסקר את מצב הקרקעות בארץ ישראל והניב מספר שינויים בפנקס המקרקעין העות'מאני. פנקסים אלו, הקיימים עד ימינו, מהווים את תחילת הרישום של קרקעות בארץ ישראל.

דדים להביא ללשכת הרישום אף מפות ואישורי מוכתאר על הבעלויות, אולם מסמכים אלה לא נותרו בלשכות רישום המקרקעין.

הרישומים המרכזיים המחייבים נרשמו בספרים באיסטנבול, בעוד שבכל לשכת רישום מחוזית התנהלו רישומים זמניים. בעת ביצוע רישום עסקה ניתן לקונים שטר המעיד על זכויותיהם במקרקעין, הוא ה "קושאן" (השטר). נוכח העובדה כי בשטר לא היו מספרי זיהוי כי אם שמות בלבד של הצדדים (לדוגמה: אברהם בן יצחק היהודי), היה בהחזקת הקושאן על מנת להצביע כי מחזיקו הוא הבעלים הנכון של הקרקע. בפנקסים העות'מאניים נעשה רישום מינימלי של כ־5% של מקרקעי ארץ ישראל בלבד, דבר אשר מנע מימושה של מטרה זו. כיוצא מכל אלה, הפנקסים העות'מאניים רלוונטיים למקומות יישוב ותיקים, מעטים ומוגדרים בלבד.

הבעייתיות בשיטת מרשם הזכויות העות'מאנית הביאה לשילובה עם פנקס שטרות (Deed register) עם כניסתו של השלטון הבריטי לתוקף בארץ ישראל. פנקס השטרות רלוונטי לשטחים רבים יותר מאלו של הפנקסים העות'מאניים, למרות קיומה של חפיפה גאוגרפית רבה בין המקומות השונים. אחד החידושים שהנהיג פנקס השטרות הבריטי היה צירופה של מפה לשטר הנרשם, וכן צירוף "מפת שכנים", המהווים ראיה לכאורה לנכונותם. העתק הרישום המקורי לעיל, הנקרא "נסח", מציג את בעלי הזכויות דהיום, ואת סימון המקום בפנקס השטרות בו מתוארת העסקה בה בוצעה ההעברה של הנכס מושא הזכות.

בתקופת המנדט הוכנו מפות לקראת הסדר מקרקעין במרבית שטח א"י, והקרקעות חולקו לגושים וחלקות, בדרך כלל על פי הגבולות בפועל של חלקות המקרקעין. בעקבות זאת, נעשה מאמץ מרוכז מטעם המודד המחוזי להתאים את הרישומים בלשכות רישום המקרקעין לשטחי החלקות באותן מפות שהוכנו, והמודד המחוזי תיאר על הרישומים בפנקסי המקרקעין את מיקומי החלקות כגושים וכחלקות. עם זאת רישום המיקום האמור אינו מחייב, ואף אין לו כל מעמד חוקי.

יתר על כן נתברר כי קיימות קרקעות רבות לגביהן קיים רישום כפול בלשכות רישום המקרקעין, וקיימות קרקעות שגבולותיהן האמיתיים אינם מתאימים לגושים וחלקות שנקבעו.

פנקס הזכויות משרת את הקרקעות המוסדרות. תיאור הקרקעות בפנקס הזכויות מדויק, וכולל מפות המהוות חלק בלתי נפרד מהמרשם. הקרקע מחולקת לגושים וחלקות, חלוקה היוצרת שם מוגדר לכל חלקה רשומה.

בתקופה העות'מאנית ניתן היה לחלק רישום של קרקע אחד למספר רישומים, וכך ניתן היה לרשום את פירות הקרקע בנפרד מרישום החלקה, וקומה שניה במבנה על בסיס רישום נפרד מהקומה הראשונה בו. בתקופת המנדט אפשרות זו נמנעה, ובעלי מקרקעין היו נחשבים לבעלי כל המחוברים שעליהם. לפיכך אם אדם היה מבקש רק חלקים במכס (דוגמת דירה אחת מתוך שתיים על הנכס), הבעלים היו מחכירים (משכירים) שימוש בחלקים במבנה או בפירות ורשומים זכויות ההסכם בלשכת רישום המקרקעין.

בתקופת המנדט הבריטי , החל המעבר משיטת רישום העסקאות העותמנית, לשיטת טורנס. שיטת טורנס היא שיטה לרישום זכויות במקרקעין והיא נקראת על שמו של רוברט טורנס (Robert Torrens), מושל מדינת אוסטרליה הדרומית, שהגה אותה והחל ביישומה באוסטרליה . שיטה זו היא שיטת מרשם הזכויות (Title registration).

בארץ ישראל החלה השיטה להיות מיושמת על ידי שלטונות המנדט הבריטי. שיטת טורנס מבוססת על שלושה עקרונות:

• המדינה ערבה לגבולות ולשטח הקרקע, בכל קרקע מתבצעת מדידה שמבוססת על מערכת קואורדינטות בהתאם לתקנות המודדים.
• חלוקת סמכויות בין הגוף המודד לבין תהליך הרישום במטרה למנוע מצבי שחיתות.
• שוויון בפני החוק, כל אזרח יכול להגיש ערעורים והסתיגויות לגבי קביעת גבולותיו על ידי המודד.

בהתאם לכך, קרקעות ארץ ישראל מופו במיפוי חלוקת קרקעי - תהליך של רישום ראשוני של קרקע וחלוקתו לגושים וחלקות. .

במדינת ישראל נתאפשרה לגבי מקרקעין מוסדרים ושאינם מוסדרים אפשרות לרשום בתים משותפים, שמשמעותם רישום הסכם המחלק הדירות שעל חלקה אחת למספר רישומים עצמאיים.

במדינת ישראל, אומנם מערכת חוקים מודרנית לרישום המקרקעין, ואולם חלק ניכר מהקרקעות החדשות המוחכרות בחכירה לדורות, מוחכרות לקבלנים על פי מפות שאינן קשורות לרישומי המקרקעין. כתוצאה מקיים המינהל מערכת רישום מקבילה ללשכת רישום מקרקעין, בה מתנהלים חלק מרישומי המקרקעין, וזאת במקביל לרישומים המתנהלים בחברות הבונות הנכסים. רישומים זמניים אלה עשויים להתנהל עשרות בשנים, וזאת עד לביצוע התאמות של מרשם המקרקעין עם עיסקאות מינהל מקרקעי ישראל.

הפנקסים בהם רשומים המקרקעין בישראל:

כל המקרקעין המצויים בתחום המדינה רשומים ב- 3 סוגי פנקסים [תקנה 6 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), (להלן - "תקנות המקרקעין"), קרי, פנקסי השטרות, פנקסי הזכויות ופנקסי הבתים המשותפים.

פנקסי השטרות: בפנקסי השטרות רשומים המקרקעין שטרם עברו הליכי הסדר קרקעות עפ"י פקודת הסדר הזכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט - 1969 (להלן - "פקודת ההסדר"). מקורם של פנקסים אלו הוא בפנקסים העותומניים אשר הועתקו לפנקסי השטרות המנדטוריים. הרישום הראשון של המקרקעין נעשה בפנקס השטרות. לאחר הסדר הזכויות במקרקעין מתבטל הרישום בפנקס השטרות והזכויות נרשמות בפנקס חדש - פנקס הזכויות.

פנקסי הזכויות: 

פנקסי הבתים המשותפים: בפנקסי הבתים המשותפים רשומים כל המקרקעין שלגביהם ניתן צו לרשום אותם כבתים משותפים ע"י המפקח על רישום המקרקעין. בפנקס זה רשומים הן הבתים המצויים על קרקע מוסדרת והן הבתים המצויים על קרקע בלתי מוסדרת. מקור רישום המקרקעין בפנקסי הבתים המשותפים נעשה עפ"י צו ע"י המפקח על רישום המקרקעין, לבקשת בעלי החלקה, לרשום את הבית כבית משותף.

שיטת חלוקת מרשם מקרקעין תלת-ממדית ורב-שכבתית

מערכת חלוקת הקרקע הקיימת בישראל הינה קרקעית ודו- ממדית, על כן, היא לא  תואמת את המערכת ההנדסית המרחבית המתגבשת בעשורים האחרונים. מרשם המקרקעין הקיים כיום מעניק תמונה דו- ממדית של גבולות המקרקעין, בלבד, כשיחידת הקרקע הבסיסית הינה חלקה. במרכזה של הארץ ובמרכזי הערים הגדולות במיוחד, ישנו שימוש רב בקרקע, על כן קיים צורך מתגבר בניצול מרחב תת- הקרקע, בעיקר בגלל היתרונות הרבים בסוג הבניה הזה.

בכדי שימשיכו להקים פרויקטים הנדסיים תת-קרקעיים ועל-קרקעיים, ולקיים רישומים של נכסים שהם לא קרקעיים, צריך להגדיר מודל חלוקת קרקע מחודש תלת- ממדי מרחבי שהיינו רב- שכבתי. בנוסף, צריך לשנות את שיטת החקיקה בכדי שהתקנה תאפשר לראות במרחבים התת- קרקעי והעל-קרקעי יחידות נפרדות, שעומדות בפני עצמן, לזכויות ולעסקאות. 

מצגת טאבו תלת מימד, פאוורפוינט מקצועי רפרנט כ-20 שקפים- 99 ש"ח

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית) 

משה אלפסי היטל השבחה - דין, הלכה ומעשה, הוצאת "אוצר המשפט". (2017)

אהרן נמדר תכנון ובנייה- תכניות, מוסדות והליכי תכנון (חושן למשפט).

שרית דנה ושלום זינגר דיני תכנון ובנייה