‏290.00 ₪

שאלת המחקר:

כיצד באים לידי ביטוי דיני בתים משותפים מגמת הגברת הקואופרטיביות  בין הדיירים הקודקס האזרחי חוק דיני ממונות?

תוכן עניינים:

מבוא: בין הפרטי לקומונלי

פרק א: "בית משותף"

פרק ב: "דירה"; "רכוש משותף"

פרק ג: עקרון הטפלות של הרכוש המשותף

1. הקדמה

2. תחולתו של עקרון הטפלות על "עסקה"

3. תחולתו של עקרון הטפלות על הקניית זכויות משניות

4. עקרון הטפלות - תחולה דו-כיוונית?

פרק ד: תחולתם של דיני השיתוף הכלליים - השימוש ברכוש המשותף ופירוק השיתוף

פרק ה: ביצוע שינויים או תיקונים בדירה

פרק ו: הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה

פרק ז: תקנון מוסכם של בית משותף

1. הקדמה

2. הרוב הדרוש לקביעת תקנון או לשינויו

3. קנייניותו של התקנון המוסכם

4. כפיפותם של שוכר ושל נגזרי-זכויות אחרים להוראות התקנון

פרק ח: השבחת הרכוש המשותף

1. הקדמה

2. התקנת מעלית

(א) "תיקון המעליות" בחוק המקרקעין הקיים

(ב) השינויים המוצעים בקודקס

3. השבחות אחרות

סיכום

ביבל'

דיני הבתים המשותפים הם "דיני שכנים", המשפיעים על כל שדרות הציבור. לקווי המדיניות בתחום זה ולהסדרים הקונקרטיים הנקבעים בדין יש השלכות משמעותיות על איכות החיים של הכלל. הצעת הקודקס החדש, אשר פורסמה לאחרונה כתזכיר חוק לאחר קבלת ההערות להצעת התזכיר, מציעה שינויים חשובים בתחום זה, אשר נשענים בחלקם על חיזוק מסוים של ההיבט הקומונלי בבית המשותף. בהקשר זה בולטת ההצעה לאפשר לבעלי רוב מיוחד בבית המשותף להחליט בדבר ביצוע השבחות, תוך יצירת איזונים ראויים לשם הגנה על המיעוט. דוגמה נוספת לכך היא ריכוך עילת התביעה החריפה הנתונה כיום בסעיף 2 לתקנון המוסכם, באופן שיעצים את הקואופרטיביות הנדרשת בין בעלי הדירות בבית על-מנת לאפשר ביצוע שינויים בדירה המתבקשים לנוכח שינוי הנסיבות. נוסף על כך, הקודקס מאפשר לבעלי הרוב לשלול מבעלי הדירות שהתנגדו להתקנת מעלית את הזכות להשתמש במעלית, תוך שמירת זכותם של האחרונים להצטרף להסדר הקיים בדיעבד. שינוי זה נעשה בשל העובדה שהדין הקיים מעודד את "תופעת הטרמפיסט", ויש בו כדי ליצור תוצאה לא-הוגנת בסוגיה זו, אשר אינה הולמת גישה קואופרטיבית ראויה.

כדרכה גם בנושאים אחרים, בחנה ועדת הקודיפיקציה מחדש כל הוראה בדין הקיים, וכללה הוראות חדשות, אף שבהקשר של דיני הבתים המשותפים היקפה של הרוויזיה מתון. החיבור בוחן את פרטי הרוויזיה בהקשריה השונים. יוצגו עיקרי ההסדרים בקודקס וטעמיהם, על רקע הדין הקיים, ובכלל זה: מושגי-היסוד של הבית המשותף - "בית משותף", "רכוש משותף" ו"דירה"; עקרון הטפלות של הרכוש המשותף; תחולתם של דיני השיתוף הכלליים על הרכוש המשותף; ביצוע שינויים בדירה; דיני הצמדות; מעמד התקנון והשבחת הרכוש המשותף; ועוד.

העשור האחרון ער להתפתחויות מרשימות בדיני הבתים המשותפים. התפתחויות אלה מתאפיינות בהסטת הדגש מן המימד האישי או הפרטי - מימד ה"לחוד" בבית

המשותף - אל המימד הקומונלי, המחייב כל בעל דירה לגלות התחשבות הולמת באינטרסים של בעלי הדירות האחרים.

מדובר בהקשר זה בחידושים פסיקתיים וחקיקתיים גם-יחד. בצד החקיקתי, הכוונה היא לשני תיקונים בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969:1 "תיקון המעליות",2 המאפשר לרוב מיוחד של בעלי שני שלישים מהדירות בבית המשותף להחליט על התקנת מעלית ברכוש המשותף; והתיקון לחוק המאפשר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הרחבת דירה.3 הסדרים אלה כופים על המיעוט השלמה עם פגיעה מסוימת באינטרס שלו בקניינו (המשותף) לשם קידום האינטרס הקומונלי. בצד הפסיקתי, ניתן להצביע על הלכת צודלר4 הידועה, שבה הורחבה זכותם של בעלי רוב החלקים במקרקעין להחליט על שיקום בית משותף שנהרס,5 אף אם הבית לא הוקם "מחדש" במצבו הקודם, אלא באופן משופר, וזאת, אומנם, בנסיבות המיוחדות של אותו מקרה.6

למגמות אלה ניתן למצוא אחיזה גם בזרמים חדשים כלליים במשפטנו, המדגישים את רעיון "האחריות החברתית" של בעל הקניין,7 ואף מרחיקים לכת לאימוץ גישות של "צדק חלוקתי".8 שוב אין בעל הקניין זכאי להתעלם מהאינטרסים של סביבתו, ועליו להסכין למתן משקל ראוי לאינטרס החברתי - הן במעגל המצומצם (של בעלי הדירות האחרים בבית המשותף) והן במעגל הציבורי הרחב יותר. באותו רצף רעיוני מצויה גם הטלת הנטל על רוכש ראשון לרשום הערת אזהרה כתנאי לעדיפותו על-פי סעיף 9 לחוק המקרקעין.9 אין צריך לומר כי גם התפשטותו החובקת-כל של עקרון תום-הלב משמשת "מוליך" דוקטרינרי מתבקש להשלטת נורמות המחייבות יתר התחשבות של הפרט באינטרסים לגיטימיים של זולתו. עיקרון זה חל עקרונית, למרות התפרשותו הזהירה, גם כאמצעי המסייג את ההגנה על זכות הקניין.10

בקודקס החדש נשמרת מגמת מדיניות זו בדיני הבתים המשותפים, ואף מורחבת במידת-מה, כפי שניווכח ברשימה זו. זאת, בעקבות המגמה הכללית בקודקס לחזק היבטים של קואופרטיביות בין צדדים וסולידריות חברתית. מגמה כללית זו תבוא לידי ביטוי בקודקס, למשל, בריכוך אופייה של האחריות החוזית באמצעות דין סיכול "מרוכך";11

מצגת בתים משותפים

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית) 

 יהושע ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף

מיגל דויטש קניין חלק א

רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח (5) 550.

 מיגל דויטש קניין א (תשנ"ז) 657-650 והאסמכתות שם.