‏290.00 ₪

שאלת המחקר:

כיצד בא לידי ביטוי חוק התכנון והבנייה?

תוכן עניינים:

תוכן 2

מבוא. 3

פס"ד ועדת ערר ת"א נגד' סילבנה לוסי פואה. 20

פס"ד יוסף מור. 24

ביבליוגרפיה. 36

חוק התכנון והבנייה על 280 סעיפיו ו-3 תוספותיו עשוי לתת למתבונן בו את התחושה שמרוב עצים קשה לראות את היער.

בסבך הסעיפים המסתעפים קשה לעתים לראות את הגזע האיתן העולה מן השורשים. אם יש גזע כזה, ושדרה מרכזית להוראות החוק, הרי שהם נמצאים בהסדר המרכזי של בנייה ושימוש במקרקעין לפי היתר, והיתר לפי תוכנית, וכל תוכנית - לפי תוכנית אחרת הבכירה ממנה.

כל שטח המדינה אמור להיות מתוכנן בתוכניות על-ידי מוסדות-התכנון שנקבעו בחוק, ונורמות התכנון של התוכניות מקבלות תוקף מחייב לאחר שאושרו בהתאם להליכים שנקבעו בחוק.

ראשונה לתוכניות, ובכירה שבהן[1], היא תוכנית-המתאר הארצית האמורה להשקיף על המדינה במבט-על ולקבוע הוראות לעניין ייעוד הקרקע ושימושה, שמירה על ייעוד חקלאי של קרקעות, התוויית רשת הדרכים הראשיות וקווי מסילות הברזל, שמירה על עתיקות, על מקומות קדושים וערכי נוף, קביעת מקומות למפעלים ציבוריים ולמטרות ציבוריות שיש להם חשיבות ארצית, קביעת תחזית התמורות בחלוקת האוכלוסייה במדינה ושלבי פיתוחה ועיתוים הרצוי, וכיוצא באלו נושאים המפורטים בחוק3.

מתחת לתוכנית-המתאר הארצית נמצא הרובד של תוכניות-המתאר המחוזיות שהן נפרדות ומיוחדות לכל מחוז ומחוז בישראל.

תחום המבט ושטח התכנון של כל תוכנית מחוזית הוא שטחו של אותו מחוז, והוראות התכנון קובעות כאן שטחים לפיתוח עירוני וכפרי, ולצדם - שטחים חקלאיים, אזורי תעשיה, שטחי ייעור ועתיקות, בתי-קברות שישמשו לכמה יישובים. וכיוצא בזה נושאים במבט התכנון של המחוז[2] (הכול, כמובן, בכפיפות לתוכנית-המתאר הארצית). בתוך המחוז נמצאים מרחבי התכנון המקומיים, ולכל מרחב תכנון מקומי יש או אמורה להיות תוכנית-מתאר מקומית או כמה תוכניות-מתאר מקומיות המכסות יחד את השטח של מרחב התכנון המקומי.

בתוכנית-מתאר מקומית עשויים כבר לקבוע הוראות המסדירות במפורט את נושא הבנייה והשימוש במקרקעין בתוך מרחב התכנון המקומי, ולעתים דרגת הפירוט היא גבוהה וההתייחסות היא לפרטי הבניין, הדירה, החדר והמרפסת[3]. תוכנית-המתאר המקומית יכולה להיות, כולה או חלקה, כללית יותר באופייה, שאז עשויה לבוא לאחריה תוכנית מפורטת[4] שתסדיר במפורט את הוראות הבנייה והשימוש במקרקעין לגבי מתחם מסוים (כגון שכונה שבעיר), או אף לעניין חלקה אחת ומבנה אחד.

הבנייה והשימוש במקרקעין חייבים להתבצע בהתאם להוראות הרלבנטיות של התוכניות, והיתר הבנייה נכפף למדרג התוכניות, ואין ליתן היתר בניגוד לתוכנית - פן יתאיין וייאפס תוקפו[5]. יתר-על-כן: ההיתר כפוף באופן בסיסי אף לתוכניות שטרם אושרו, כשהן נמצאות בשלבים מסוימים של הליכי אישור או אף הכנה[6].

למען הדיוק יש לציין, כי סטיה מסוימת מהוראות התוכניות מתאפשרת לעתים, אם ממלאים אחר ההליכים הקבועים בחוק לאישור "הקלה" או "שימוש חורג"[7], אלא שהסטיה אינה יכולה להיות "סטיה ניכרת", כהגדרתה בתקנות[8] (אך גם כך הסטיה עשויה -עלולה, להיות רבת היקף ומשמעות)3.

אל מול סולם התוכניות עומדת הפירמידה של מוסדות-התכנון, בראשה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה (להלן: "המועצה הארצית"), במרכזה הוועדות המחוזיות, ובבסיסה הוועדות המקומיות (ומתוך כל אחת מוועדות אלו יוצאות ועדות-משנה סטטוטוריות שסמכויותיהן ותפקידיהן הוגדרו בחוק).

בראייה רחבה יותר של מוסדות-התכנון נמצא כי החוק העניק לשר-הפנים סמכויות כשל מוסד-תכנון[9], כך שמבחינות רבות הוא נמצא בפסגת הפירמידה של מוסדות-התכנון, וכשנדייק ונדקדק הלאה נמצא כי גם לממשלה סמכויות כשל מוסד-תכנון[10] ועד כאן מגיע לעתים ראשו של הסולם.

לבד ממוסדות-תכנון ספציפיים שעניינם בקרקע החקלאית[11], במימי החופים, במתקנים הבטחוניים או בהקמת היישובים החדשים - כל יתר המקרקעין וכל יתר פעולות הבנייה והשימוש במקרקעין נכפפים למסגרת כללית אחת של הליכי תכנון ורישוי בפני הוועדות המקומיות, הוועדות המחוזיות והמועצה הארצית לתכנון ולבנייה - מוסד מוסד וסמכויותיו.

מוסדות-התכנון, כל מוסד בתחום סמכותו, מכינים, דנים ומאשרים את תוכניות-המתאר השונות הקלות ושימושים חורגים, ונותנים את היתרי הבנייה.

היתרי הבנייה אמורים להשתלב כאן כאקטים אינדיבידואליים בתוך נורמות כלליות של תכנון וכרצף של נקודות על-פני קווים של מדיניות ותכנון, כפי ששורטטו בתוכניות השונות.

מעל יסודות החוק אמור לקום מבנה לתלפיות בפירמידות של תוכניות, מזה, ומוסדות תכנון, מזה, ופועל יוצא מן החוק הוא התכנון וממנו הבנייה (והלוא הוא חוק התכנון והבנייה).

תיקון מס' 43 לחוק התכנון והבניה, התשכ”ה - 1965 (ס"ח התשנ"ה 450) תיקן את החוק תיקונים של ממש, בעיקר בנושאי התוכניות. הורחבו סמכויותיה של הוועדה המקומית על חשבון צמצום סמכויותיה של הוועדה המחוזית. הוקם מוסד התכנון החדש, ועדת הערר, והועברו אליו סמכויות לגבי עררים ועוד, שהיו בתחומם של מוסדות-תכנון אחרים. שאלת החלוקה של הכרעות שיפוטיות בנושאי תכנון ובנייה בין בג"ץ לבין בתי המשפט האזרחיים, אשר העסיקה את בג"ץ מאז ימיו הראשונים, הוסדרה לראשונה בחוק. נושאים נלווים אחרים נכללו אף הם בתיקון לחוק, כגון היוזמה להכנת תוכנית, הודעות אישיות בענייני תוכניות, הוראות לגבי שטחים פתוחים, ניגוד עניינים מוסדי.

בתיקון מס' 43 לחוק התכנון והבניה[12] שונה החוק שינויים של ממש, בעיקר בנושאי התכנון. כשמדובר בנושאי תכנון, יש לזכור כי זכותו היסודית של אדם היא לעשות ברכושו כרצונו, וזכות זו כוללת עקרונית מתן אפשרויות לבעלים לבנות על המקרקעין שלו ככל העולה על רוחו. העיקרון בא לידי ביטוי בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחרותו [13] : "אין פוגעים בקנינו של אדם". מנגד, צרכיה של החברה מחייבים הטלה של מגבלות ניכרות על פעולות בנייה של אדם במקרקעין שלו[14].

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית) 

חוק המיטלטלין;

חוק המקרקעין- פרק ה' סימן א' סע' 27-36     סימן ב' סע' 37-45    סימן ג' סעיף  46-48

חוק התכנון והבנייה- פרק ד' (חלוקה ואיחוד של קרקעות)    סעיף 137     סעיף 141     סעיף 143

פסיקה:

 עע"מ 8748/03 ועדת ערר מחוז תל אביב נ' סילבנה לוסי פואה ואח'

מאמרים:

נתן מאיר- דיני התכנון והבנייה

חנוך דגן- שיתוף במקרקעין- מוסד חברתי רצוי?

ישי בלנק- קהילה, מרחב, סובייקט- תזות על משפט ומרחב

ספרים:

יהושע ויסמן- דיני קניין- חלק כללי

יהושע ויסמן- בעלות ושיתוף

מקורות אחרים (בעניין הרפורמה בעיקר):

הצעת חוק התכנון והבנייה

עמדת ארגון "במקום" מהרפורמה

מאמר דעה קצר על הנושא