‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד באים לידי ביטוי התחדשות עירונית ופינוי בינוי?

תוכן עניינים

מבוא

התחדשות עירונית

זכויות דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית

פינוי בינוי

צווי פינוי נגד דיירים בפינוי בינוי

גישות כוללות ליצירת התחדשות עירונית

משפט משווה: השוואה לחוקים בעולם - התחדשות עירונית

גיבוש מדיניות לאומית להתחדשות עירונית

צווי הריסה - השיקולים במתן הצו

אכיפת צווי ההריסה - איכה היתה האכיפה לעקיפה

פינוי דיירים בהתחדשות עירונית ומסלולי החוק

מסלול רשויות מקומיות

מסלול מיסוי

מסלול תמ"א 38 תיקון מס'2

בעיות וסיכונים

מסגרת חוקית

מבט כללי: התחדשות עירונית ופינוי בינוי

התחדשות עירונית בישראל

צווי פינוי בפינוי בינוי

סרוב לחתום על ההסכם

המשפט ככלי במדיניות פינוי בינוי – טסט קייס: שכונת הארגזים

רקע כללי אודות השכונה

היסטוריה

נסיונות הפינוי

תב"ע (תכנית בינוי עיר)

סיכום

ביבליוגרפיה

אחד מהעקרונות התכנוניים הבולטים בתוכניות המיתאר הארציות בישראל בעשור האחרון הוא יישום חלק ניכר מהבינוי העתידי במדינה במסגרת השטחים המבונים. כדי לקדם יעד זה הקימה הממשלה ועדת היגוי לעידוד השיקום הפיזי של מרכזי הערים בישראל[1]. פרויקט פינוי-בינוי שמפעיל משרד הבינוי והשיכון במסגרת התוכנית להתחדשות עירונית הוא חלק מהמלצות ועדה זו. מאז אמצע שנות ה-90 החליטה הממשלה כמה החלטות שמטרתן מתן תמריצים וקידום מתחמים להתחדשות עירונית על-ידי יישום תוכניות פינוי-בינוי ועיבוי.^[2] בפרויקט פינוי-בינוי מפונים מתחמי דיור מתושביהם תמורת פיצוי, ובמקום מתחמים אלו מוקמים מבנים חדשים בצפיפות רבה יותר. בפרויקט עיבוי מוסיפים קומות בבניין קיים.^[3] על-פי משרד הבינוי והשיכון, לפרויקט פינוי-בינוי ״יש תרומה גם להחייאת המרקם הבנוי, ל שימושי קרקע חדשים, למניעת הזדקנות האוכלוסייה, לניצול יעיל יותר של תשתיות ומוסדות ציבור מתרוקנים ולשמירה על שטחים פתוחים״.

תחום ההתחדשות העירונית בישראל, בעיקר פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, הוא תחום חדש יחסית. דיירים ובעלי דירות במתחמים שנחשבים מתאימים לביצוע פרויקטים כאלו הם בדרך כלל אוכלוסייה חלשה, אנשים שאין להם יכולת לגור במקום מפותח יותר.

לכן, כאשר יזם כלשהו או כשהרשות המקומית (העירייה בדרך כלל) מחליטים להניע פרויקט כזה, בעלי הדירות נשארים חשופים לניצול חוסר הידע שלהם והעדר הכוח. החוק גם מאפשר ליזמים להתקדם עם הפרויקט, אם יש להם רוב של חתימות מדיירי הבניין ודייר שמתנגד לפינוי, אך הוא בעמדת מיעוט, חשוף לתביעה משפטית מצד הדיירים האחרים שהזכות הקניינית שלהם נפגעת כתוצאה מההתנגדות של אותו דייר ומניעת שדרוג הנכס שלהם וטיפוח האזור כולו. 

עם השנים, ההתחדשות העירונית הפכה לכלי יעיל להתמודדות עם בעיית יוקר המחיה והמחסור ההולך וגובר בשטחים ריקים לבנייה חדשה בערים בישראל. במקום לבנות בשטח חדש אך מרוחק ממרכז העיר, מפנים דיירים מבתיהם ובונים במקומם בנייני דירות גבוהים יותר, חדישים יותר, העומדים בתקנים החדשים להתמודדות עם מצבים ביטחוניים (ממ"ד) ורעידות אדמה.

הדיירים שמפונים, מקבלים בתמורה דירה חדשה בבניין החדש שייבנה, הכולל ממ"ד ולעיתים חניה פרטית ושלל הטבות נוספות מהיזם, תלוי במשא ומתן שקיימו עמו בטרם החל הפרויקט.

לאחרונה החליטה ממשלת ישראל להסדיר את תחום ההתחדשות העירונית, כדי לייעל את התהליך ולהסיר חסמים ביורוקרטיים. בין יתר המטרות, ישנה גם זו של הגנה על הדיירים מפני שרלטנים (מאעכרים) שמנסים להתעשר על חשבון זכויותיהם של בעלי הדירות באמצעות "מכירת חתימות" ליזמים המעוניינים להתחיל לפעול, תוך מתן תמורה נמוכה ככל האפשר לדיירים.

משרד השיכון פרסם לציבור את המדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי בינוי ובנוסף, הוקמה בכנסת ישראל וועדה מיוחדת לדיון בהצעת חוק ממשלתית להקמת רשות לאומית להתחדשות עירונית.

מצגת התחדשות עירונית, פינוי בינוי

(בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית)

ביבליוגרפיה לדוגמא:

ד"ר שמואל רויטל, עו"ד איל ד' מאמו דיני תכנון ובנייה, הוצאת סדן, מעודכן ספט' 2017

שרית דנה ושלום זינגר דיני תכנון ובנייה 

שרית דנה ושלום זינגר דיני תכנון ובנייה