‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד באה לידי ביטוי התייקרות הדירות בישראל השלכות ודרכי התמודדות?

תוכן עניינים 

שוק הדיור מתנהג באופן מחזורי, ובעשור האחרון התנהגותו מנוגדת למחזוריות העסקים של כלל המשק. הבנקים תורמים חלקם בקביעת  שיעור הריבית על הנדלן. חלקו של ענף הדיור בתוצר העסקי ירד מ-9.3% בראשית העשור עד שפל של 6.9%.  חלה תפנית, ותוצר הענף גדל עד כ-7.3%, אולם הגידול בהשקעות בבנייה למגורים לא בא לידי ביטוי במספר הדירות שבנייתן החלה, אלא בגידול בשטח דירה ממוצעת.^[1] בתרשים 1 שלהלן מוצג מדד מחירי הדיור הריאליים במחזור העסקים האחרון, אשר החל, עם תחילת גל ההגירה מברית-המועצות לשעבר, הגיע לשיא  וכנראה הסתיים עם תחילת מחזור עסקים חדש.

להלן תיאור קצר של שני השלבים במחזור העסקים: שלב ראשון: עליית מחירים -

• תחילה נוצר גידול מהיר בביקוש, בשל גידול בהגירה לישראל או בשל גידול ברכישת דירות לצורכי השקעה (בעיקר בגין שער ריבית נמוך);

• הגידול המהיר בביקוש לדירות הביא לעליית מחירים מהירה, שכן היצע הדירות קשיח בטווח הקצר, כלומר גדל באופן אטי, שכן בניית דירה נמשכת זמן רב יחסית;

• הגידול בביקוש ועליית המחירים הובילו לצמצום מהיר של מלאי הדירות . שלב שני: התייצבות וירידת מחירים -

• עם הירידה במלאי הדירות והגידול במחירים הגדילו היצרנים את היצע הדירות, הגדילו את ההשקעות והפנימו שיפורים טכנולוגיים;

•  עם הזמן נחלשו הגורמים שהביאו להגדלת הביקוש (גל הגירה או הרכישה להשקעה), ההיצע גדל והחלה ירידת מחירים, עד להופעת גל ביקושים חדש - וחוזר חלילה.

מהנתונים שבתרשים לעיל עולה כי העשור האחרון נחלק לשתי תקופות:

תקופה 1: ירידה ריאלית בשיעור 19.5% במדד מחירי הדיור, השלב

השני במחזור העסקים הקודם; תקופה 2:  - עליית מדד מחירי הדיור הריאליים בשיעור 13.9%

לצד ירידה חדה בהיצע הדירות. ההוצאות של משקי בית לדיור הן יותר מ-20% מסל ההוצאות, ועל כן השפעת השינוי במחירי הדירות רבה. ייתכן שזה השלב הראשון של מחזור עסקים חדש בשוק הדיור למגורים. לפי ניתוח כלכלי של בנק ישראל, ירידת שיעור האבטלה וירידה במלאי הדירות יחסית לאוכלוסייה הן שני הגורמים העיקריים לעליית המחירים הנוכחית .³

כאמור, חלה ירידת מחירים, ושוק הדיור בישראל דשדש, אף שמאז  המשק צמח בקצב של 5%-4% בשנה. החל כנראה מחזור עסקים חדש, ועמו עליית מחירים חדה. לשם הבנת ההתפתחות בשוק הדיור, להלן ניתוח צד הביקוש וצד ההיצע.⁴

רפורמת/המהפכה המשפטית 2023 היא תוכנית שהציג סגן ראש הממשלה ושר המשפטים יריב לוין, בתמיכתו של ראש הממשלה בנימין נתניהו, לביצוע שינויים מהותיים במערכת המשפט בישראל, בהם אישור פסקת התגברות והסדרת פסילת חוקים, ביטול עילת הסבירות, הגדרת תפקיד הייעוץ המשפטי כמייעץ לא מחייב ושינוי הרכב הוועדה לבחירת שופטים.

הרפורמה הוצגה שישה ימים לאחר השבעת ממשלת ישראל השלושים ושבע, ועוררה דיון ציבורי ער, תמיכה ומחאה. יש לה השלכות גם על שוק הנדל"ן.

ריבית. מאז  חלה ירידה בריבית על המשכנתאות, מכ-7% לפחות מ-5% במחצית העשור ועד כ-2.7%. הירידה בשיעור הריבית נגרמה בעיקר עקב הקטנת הגירעון הממשלתי, שהביאה לירידה בריבית לטווח הארוך במשק. התפתחות זו הביאה לגידול בביקוש לרכישת דירות.

כוח קנייה. חלה במשק צמיחה מהירה יחסית, ועקב כך חל גידול בשכר הריאלי הממוצע, שיעור האבטלה ירד משיא של 10.9%, שיעור ההשתתפות בכוח העבודה גדל וחלה עלייה ניכרת בשווי נכסי הציבור. התפתחויות אלה הביאו להגדלת כוח הקנייה של הציבור ולגידול בביקוש לדירות.

אוכלוסייה. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, האוכלוסייה גדלה מדי שנה בכ-1.7%, ומספר משקי הבית גדל מדי שנה בכ-2% (כ-40,000 משקי בית). בעשור האחרון חלה ירידה במספר העולים לישראל והשתנה הרכב העלייה - פחות עולים מגיעים מחבר המדינות ומאתיופיה ויותר מארצות המערב.

סיוע ממשלתי. בשנים האחרונות חלה ירידה ניכרת במעורבות הממשלה בשוק הדיור, ולמשל בוטלו מענקי המקום.⁵ מדיניות זו הובילה להקטנת הביקוש לדיור בחלק מהאוכלוסייה.

מחירי תשומות הבנייה. ענפי תשומות הבנייה בישראל, לרבות מלט, בטון ועוד, הם ריכוזיים יחסית, והדבר תורם לעלייה הריאלית המתמשכת של מדד מחירי תשומות הבנייה.  ועד ספטמבר  חלה

³ בנק ישראל, ההתפתחויות הכלכליות בחודשים מאי-אוגוסט  שוק הדיור - מחיר שירותי הדיור במדד המחירים לצרכן ומחירי הדירות.

⁴  של הכנסת, מצוקת הדיור בישראל, כתב רון תקוה.

⁵ סיוע מקום הוא תוספת הלוואה שזכאי לקבל מי שרוכש דירה באזור עדיפות לאומית. הסיוע ניתן נוסף על הזכאות האישית למשכנתה מוכוונת.  סיוע מקום הוא בסך 97,200 ש״ח באזור עדיפות לאומית אי ו-67,200 ש״ח באזור עדיפות לאומית בי. הגב׳ מיכאלה גרזון, סגנית מנהל אגף אכלוס במשרד הבינוי והשיכון, שיחת טלפון.

(בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית)

אדר י' "מסוימות וגמירת דעת – הילכו שתיים בנפרד?" משפטים כרך נא (2021).

אבי וינרוט דיני קניין – פרקי יסוד (הוצאה אקדמית נבו, מהדורה שנייה, (2020)

בן צבי ח'. הקודקס המקיף לדיני המכר במדינת ישראל. אוצר המשפט (2020)