‏290.00 ₪

 שאלת המחקר

כיצד באה לידי ביטוי רגולציה על שכר דירה?

תוכן עניינים

מבוא. 

מונחי מפתח. 

השפעת גורמים על שכר הדירה

שכר דירה. 

דמי מפתח. 

מיסוי שכר הדירה בישראל והשפעה על גובה שכר הדירה. 

ההצעה לגבי חוק השכירות ההוגנת..

רגולציה של גובה שכר הדירה והשפעתו על גובה שכר הדירה.. 

השינויים בפיקוח על גובה שכר הדירה.. 

השוואה השפעת גורמים על שכר הדירה בארה״ב. 

לוס-אנג'לס.

הגבלות על גובה שכר הדירה

השפעת גורמים על שכר הדירה בקנדה

השפעת גורמים על שכר הדירה בגרמניה.

הגבלות על סיום תקופת השכירות

השכירות הסוציאלית בישראל : חברות משכנות עמיגור ועמידר. 

חוק הדיור הציבורי. 

חקיקת חוק הדיור הציבורי. 

ההתנגדות לחוק.

דחיית ביצוע החוק.. 

מדיניות הדיור בישראל. 

אמצעי ההתערבות העומדים לרשות הממשלה בתחום הדיור. 

מקורות.

ראיון איכותני עם ח"כ לשעבר רן כהן יוזם חוק הדיור הציבורי.

סמינריון זה עוסק בשכר דירה:השפעת גורמים על שכר הדירה, רגולציה- פיקוח גובה שכר הדירה. ישנה הצעת חוק שלא גובשה לחוק. צעד ראשון בדרך לחקיקה שתגביל את העלאת שכר הדירה נעשה בסוף 2014. משרדי האוצר והמשפטים הכינו אז תזכיר חוק השכירות ההוגנת במסגרתו תוסדר ותפקח מערכת היחסים שבין בעלי הדירות והשוכרים במטרה לשפר את המעמד של השוכרים.

השרים יאיר לפיד וציפי לבני, עם ראשי הערים, רון חולדאי מתל אביב, ישראל זינגר מרמת גן, צביקה גנדלמן מחדרה ויו"ר התאחדות הסטודנטים, גלעד ארדיטי הציגו בבית הצעירים של עיריית תל אביב את תזכיר החוק שהבשורה שלו עבור השוכרים – הסדרת דמי השכירות - במשך שלוש שנים ניתן יהיה להעלות את שכר הדירה ב-2% בלבד. הגבלה זו חלה גם אם הדיירים יתחלפו במהלך שלוש השנים.

כלומר, בעל הדירה לא יוכל לפנות שוכרים כדי להעלות את דמי השכירות. הגבלה זו תהיה בהוראת שעה עד 2020. בעל דירה שהעלה את שכר הדירה יסתכן בעונש כספי של 2,000 שקל. חידוש נוסף בחוק הוא מרשם השכירויות – מסד נתונים שיאפשר את אכיפת החוק ובו נתונים של מחירי השכירות.

בנוסף מגדירה הצעת החוק מהי דירה ראויה למגורים- דירה שגודלה לכל הפחות 26 מ"ר, וכוללת חלל מגורים, מטבח, חדר שירותים ורצה ויש בה מים זורמים ומים חמים, פתחי אוורור. החוק מתייחס לערבות הבנקאית אותה קובע בעל הדירה ותקבע תקרה מקסימלית לגובה הביטחונות שהוא יוכל לדרוש – בשיעור של שליש מדמי השכירות ולא יותר משישה חודשי שכירות. בנוסף תהיה קביעה אילו תשלומים יכול בעל הדירה לדרוש מהשוכר שהם דמי שכירות, מיסים, צריכה של שירותים שוטפים ולתשלומי ועד בית. כל ההוצאות הנוגעות לשדרוג מערכות או מתקנים המשרתים את הדירה לא יחולו על השכור.

בישראל מוטלת הגבלה על גובה שכר הדירה בשוק הפרטי, והיא מוסדרת בחוק הגנת הדייר, התשל״ב-1972. ואולם, החוק חל רק על דיירים שהחלו לגור בדירותיהם לפני אוגוסט 1968, ועל כן תחולתו מצומצמת ביותר .

בחיבור עולות כמה נקודות עיקריות:

• היקף הדירות שעליהן הרגולציה חלה שונה בכל מדינה. כך, בחלק מהמדינות ההגבלות חלות על דירות בבניינים אשר נבנו לפני מועד מסוים בלבד ועל דירות ששכר הדירה בהן אינו עולה על סכום מסוים. במדינות אחרות ההגבלות חלות על כלל הדירות להשכרה, להוציא כמה חריגים. במדינות שבהן היקף הפיקוח חלקי נראה כי מגמת הדה-רגולציה של שכר הדירה הולכת ומתרחבת, ודירות רבות יותר ויותר יוצאות מפיקוח.

• מידת הפיקוח על גובה שכר הדירה - בשנים האחרונות הרגולציה במרבית המדינות מתמקדת בהגבלות על העלאת שכר הדירה במהלך תקופת השכירות של דיירים קיימים, ואילו שכר הדירה שנקבע לדיירים חדשים אינו בפיקוח. השינוי בשכר הדירה מוגבל לשיעור שהרשויות מפרסמות אחת לשנה, ועל-פי רוב הוא מחושב על בסיס מדד המחירים לצרכן. כמו כן, במרבית המדינות אפשר לקבל היתר להעלאה חריגה של שכר הדירה של דיירים קיימים במקרים מסוימים הקבועים בחוק.

• במסגרת הרגולציה של גובה שכר הדירה, ברוב המדינות החקיקה מטילה הגבלות על המשכיר בכל הנוגע לאפשרות לסיים את תקופת השכירות, ובכלל זה הגבלות על משך חוזי השכירות, על אי-חידוש חוזה שפקע ועל פינוי דיירים מהדירה בתקופת החוזה. הגבלות אלו נועדו למנוע מצב שבו בעלי דירות מפנים דיירים קיימים, המשלמים שכר דירה הנתון לפיקוח, לצורך   דיירים חדשים שיהיה אפשר לגבות מהם שכר דירה גבוה יותר .

• החקיקה הקיימת במדינות שנסקרו משקפת ניסיון להגיע לאיזון בין האינטרסים של המשכיר לאלה של השוכר. מחד גיסא, החקיקה מגבילה שינויים בגובה שכר הדירה של דיירים קיימים כדי למנוע עליות חדות שיאלצו אותם לעזוב את דירתם.

מצגת שכירות, שכר דירה, חוק השכירות, העדר מדיניות שכירות לטווח ארוך, יוקר המחיה

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית)

ר' סמולסקי "הצעת החוק לשכירות הוגנת: שכר הדירה יעלה רק ב-2% במשך 3 שנים" 

י' ויסמן, דיני קניין כרך שלישי- החזקה ושימוש (הוצ' בורסי).

רן כהן המלחמה על הבית מהלכיו של חוק הדיור הציבורי, הוצאת חמד

רועי פייביש "מכירת דירות בדיור הציבורי" מרכז המחקר והמידע של הכנסת

 Tara Siegel Barnard . "Rental Investment May Seem Safer Than It Really Is". The New York Times