‏290.00 ₪

שאלת המחקר

האם ניתן להקל על דרישת הכתב במקרקעין בין בני משפחה? 

מבוא

שאלת המחקר :

כריתת חוזה

הדין המהותי הנוהג בענייני המשפחה בישראל

עוגן חקיקתי: דרישת הכתב במקרקעין

מסמך בכתב

מה התכלית בדרישת הכתב

איך מתגברים על דרישת הכתב כשצד מנסה להתנער מעסקה?

מה צריך להיות כלול במסמך בכתב?

השלמת פרטי העסקה

חתימה

שכירות

פסיקה

דרישת הכתב במקרקעין - פרשנות

הרציונל בדרישת הכתב במקרקעין

פירוק שיתוף במקרקעין

חוק יחסי ממון – מקור נורמטיבי

בני זוג ודרישת הכתב – הדין המצוי

פירוק שיתוף במקרקעין

הדין כיום – דיני משפחה

משפט משווה –

חלוקת נכס בין בני זוג

במקום סיכום : מבט לעתיד

ביבליוגרפיה

סמינריון זה עוסק בנושא:דרישת הכתב במקרקעין ביחסים בין בני משפחה. העבודה תעסוק בממשק של שלוש דיסציפלינות: דיני החוזים, דיני הקנין ודיני המשפחה. דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט -1969, הנחשבת כדרישה מהותית ודרישת החוק לפיה על עסקה עם פסול-דין להיות מאושרת על ידי בית המשפט. ערב חקיקת חוק החוזים (חלק כללי) על ההוראות שבסעיפים 39 ו61-(ב) בו בדבר קיום חוזה וחיובים אחרים בתום לב, היה המכשיר לאכיפת הבטחות המכשיר של השתק הבטחה או השתק שביושר (promissory estopel).[2]

בעזרת מכשיר זה ניתן היה לאכוף התחייבויות של עובדים אם תביעתם סתרה באופן קיצוני את הבטחתם. כיום המכשיר לכך הוא תום הלב. בעניין זוננשטיין[3] הביע השופט בייסקי את דעתו כי אין לסטות מכללים קוגנטיים בהסתמך על עקרון תום הלב. דעת המיעוט סברה אחרת. העניין שנדון שם היה סטייה בדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין. פרופ' נילי כהן סבורה כי גישתו של השופט בייסקי אינה מתיישבת עם דרישת ההגינות ותום הלב שבחוק החוזים. לדעתה סעיף 12 לחוק החוזים רחב דיו כדי החלת המוסד של השתק הבטחה. בדונה בדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, היא אומרת:

"חוק החוזים. . . מגבש לראשונה, כערך עליון, את רעיון ההגינות, משום כך כפופות לעקרון ההגינות הנורמות הכלליות של החקיקה האזרחית החדשה, לרבות זו שבסעיף 8 לחוק המקרקעין". [4]

לדעתה:

"יהיו מקרים בהם צד יהיה מנוע מלטעון כי בהתקשרות עם חברו אין כתב וזאת מכוח עקרון תום הלב. מניעות זו תוביל לכך שיראו את הכתב כאילו היה, ובמילים אחרות תוביל אף לאכיפת הסכם ללא כתב להעברת זכויות במקרקעין. בכך ישמש המנע לא רק עילת הגנה, אלא אף עילת תביעה לאכיפת הסכם שלא ענה על דרישות הצורה".

תמיכה לגישה זו היא רואה בעמדתה של השופטת בן-פורת בעניין ניצה אשד[5]. בעניין זה ראתה השופטת בן-פורת במתחייבים לעסקה מסוימת במקרקעין, כאשר הצד האחר הסתמך על ההבטחה, כמנועים מלטעון שהעסקה נעשתה ללא כתב.

כאשר הועלתה לאחר 9 שנים טענה, לפיה לא אושר הסכם ממון בין בני"ז על ידי בית משפט כנדרש בחוק יחסי ממון בין בני-זוג, תשל"ג1963-, קבע השופט דב לוין, כי:

"...במקרה זה מנועה המשיבה. . . מלהעלות טענה זו בשלב כה מאוחר, 9 שנים לאחר שנכרת ההסכם, לאחר שהיא קיבלה את מה שההסכם העניק לה ובעת שהיא נדרשת לעמוד בנדרש ממנה על פיו. העובדה, שהיא נהגה על פי ההסכם במשך 9 שנים, מעידה על כך, שהיא הכירה בתוקפו, וכי אישור בית המשפט המחוזי עמד בדרישותיו, וכי היא חתמה על ההסכם מתוך רצון חופשי ומתוך מודעות מלאה להשלכותיו. העלאת טענה זו בשלב כה מאוחר הינה שימוש בזכות שלא בתום לב, דבר העומד בסתירה לסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג1973-, ובעניין זה ראה בעמ' 9-10: 'סעיף 39 האמור אמנם מטיל את החובה לנהוג בתום לב לגבי השימוש בזכות הנובעת מהחוזה, אך לאור הוראות סעיף 61 (ב) לחוק הנ"ל משמשות ההוראות שבסעיף 39 – 'ככל שהדובר מתאים לעניין ובשינויים המחויבים' – כעקרון התנהגות ומדיניות משפטית מחייבים לעניין פעולות משפטיות וחיובים שבכלל המערכת המשפטית בישראל, כך נקבע כי הוראות סעיף 39 חלות גם לעניין חובות וזכויות המוענקים על פי דין – ולא מכוח תנאי החוזה – 'כגון הזכויות הניתנות לצד לחוזה לבטלו בשל פגם שנפל בו או בשל הפרה שהתרחשה בו' (בג"צ 59/80 בעמ' 836)'"[6].

גישת בית המשפט העליון באשר לסעיף 8 לחוק המקרקעין שונתה. בית המשפט פסק כי במקרים מתאימים תגבר דרישת תום הלב על דרישת הכתב[7].

זו גישת המשפט הגרמני. בתי המשפט שם התגברו על הוראות קוגנטיות בעזרת עקרון תום הלב בעשותם את האיזון בין עקרון תום הלב לעקרון של קוגנטיות החוק. בתי המשפט הגרמניים פסקו, שהתנהגותו של מתקשר עלולה לגרום לצד האחר להסתמך התנהגות זו, והסתמכות זו של המתקשר האחר מהווה בגרמניה תחליף לקוגנטיות.

שלא כמו בין אנשים זרים הכורתים ביניהם חוזה ,בין בני משפחה ישנם "יחסים מיוחדים" מעצם ההכרות והקרבה, שאינם דומים ליחסים בין זרים. בין בני משפחה מתבצעות עסקאות רבות אפילו במהלך חיי היום – יום, בו הם מעבירים זה לזה מתנות, לרבות מקרקעין ובשל היחסים המיוחדים אינם מעגנים את דרישת הכתב בתוכם. החוק מתייחס אליהם אחרת מתוך ההבנה שמדובר במערכת היחסים המיוחדת הזו ונותן פרשנויות שונות לחוזים ביניהם לרבות עסקאות מקרקעין. [8]

כשהיחסים המיוחדים האלה עולים על שרטון, מגיעה השאלה כיצד יש לחלק את הרכוש שהצטבר במהלך השנים ובתוך הרכוש – נכסי מקרקעין משותפים (כשבדרך כלל בראשם, דירת המגורים המשותפת ששימשה את הזוג במהלך חיי הנישואין) האם יש לחלק את נכס המקרקעין לפי דרישת חוק המקרקעין על פיה עסקאות יטמנו בחובן את דרישת הכתב בלתה אין עסקה במקרקעין? או שמא יש ליתן את הדעת על כך שמדובר ביחסים מיוחדים?

 בחלקה הראשון של העבודה, נבין את חשיבותו של חוק המקרקעין ובלבו דרישת הכתב שחוקקה במטרה למנוע מהציבור להתקשר בעסקה למכירה או קניה של מקרקעין בחיפזון ו/או בקלות ראש, שכן זוהי העסקה הכלכלית הגדולה ביותר בימי חיי מרבית האוכלוסיה. חוקק המחוקק את סעיף הכתב, אך הותיר בו לקונה בכך שלא ציין מהם הפרטים הנחוצים באותה דרישה, וכבכל מקרה של לקונה בחוק, נדרש בית המשפט נדרש למלא את הריק ולתת פרשנויות.

ואכן, גם כי ניווכח שבית המשפט עושה עבודתו נאמנה וממלא את החוק בתוכן מה שבתחילה נראה כמו משימה שגרתית, אך מורכבות מערכות היחסים בין בני אדם תוכיח לנו שוב ושוב, כי מה שנראה פשוט ונכון במקרה אחד, הולך ומסתבך במשנהו וניווכח שבחלוף השנים, מה שהתאים פעם אינו מתאים עוד היום וכי פסיקות שהתאימו במקרים רבים לא עמדו במבחני המציאות של מקרים דומים מאוד כשהשחקנים בהם משתנים. ניווכח כי דילמות מוסריות עומדות תדיר לנגד עיני בית המשפט ובמקרים דומים הפסיקות יכולות להיות שונות לחלוטין וזאת בחסות תום הלב שנלקח מדיני החוזים ומיושם בכל הסדר כתב בחוזה מקרקעין שעלו בו פגמים ושאין להבין את כוונת הצדדים מעצם ניסוחו שעלול להשתמע לשתי פנים.

לאחר שנבין את חשיבותה ומורכבותה של דרישת הכתב במקרקעין בעקבות הלקונה בחוק וכן לאור מורכבותם של יחסים בין בני אדם, ניגש לבחון רובד נוסף ומורכב אף יותר של עסקאות מקרקעין, הלא הוא הרובד של עסקאות המתבצעות בין בני משפחה. תחילה נבחן באופן כללי איך רואה הפסיקה שיתוף במקרקעין בין אנשים ולאחר מכן נעבור לשיתוף, או נכון יותר לפירוק השיתוף בין בני זוג ונבחן את הדילמות המוסריות העומדות לנגד עיני השופטים כשהמדובר בעסקאות שכאלה, המתבצעות לרוב כשהיחסים הם על מי מנוחות ומשחרות לפתחו של בית המשפט כשמתגלע סכסוך. בשלב זה נבחן, האם ראוי להחיל את דיני המקרקעין על יחסים אלו שכיום חלים עליהם דיני המשפחה ושאינם כפופים לחוקי המקרקעין הגם שמדובר בנכסי מקרקעין. לצורך הבחינה ננתח את חוק יחסי ממון לצד הלכת השיתוף שקדמה לו ואף נבדוק חוזים זוגיים מסוימים בהקשרים של עסקאות התקשרות מקרקעין בין בני זוג ובני משפחה ועסקאות מתנה והאם ראוי להתייחס אליהם כאל חוזה רגיל. הדיון יעסוק בניתוח פוזיטיבי של התמודדות המשפט הישראלי לעניין העברת נכסי מקרקעין במשפחה, בין אם על דרך הקניה ובין על דרך המתנה. נגלה כי בתי המשפט הציבו במקרים מסוימים קריטריונים ייחודיים לדיונים בהתקשרויות מעין אלה, שלעיתים נאמרים בריש גלי ולעיתים בעקיפין, במשתמע.

בהמשך, נבחן בקליפת האגוז כיצד מתמודדים בארצות שונות עם העברת נכסי מקרקעין בין בני זוג ולבסוף נגיע למסקנה הבלתי נמנעת כי יחסים זוגיים ומשפחתיים הנם "יחסים מיוחדים" בכל רמה, וכי בכל עסקה שנדרש בה כתב (כמו חוזים, מתנות ומקרקעין), אם המחוקק לא החריג סעיפים המקלים על דרישות החוק כשעסקאות אלו מתבצעות בין בני משפחה לרבות בני זוג, עשתה זאת הפסיקה עבורו וכי ההקלה על דרישת הכתב במקרקעין בין בני משפחה הנה מחוייבת מכורח המציאות הנובע מיחסים שכאלה.

מצגת דרישת הכתב בחוזה מקרקעין, תום לב, דיני חוזים

(בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית)

ביבליוגרפיה לדוגמא:

גבריאלה שלו, א' צמח דיני חוזים. מהדורה רביעית, הוצאת נבו (2019)

נילי שגיא חוק הדיור הלכה למעשה, נבו (2019)

בריכהו ליפשיץ החיוב ושעבודי הנכסים – בין קניין לבין התחייבות ובטוחה (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר, הוצ' האוניברסיטה העברית בירושלים, נבו) (2018)

Allen, R. Who Experiences Foreclosures? The Characteristics of Households Experiencing a Foreclosure in Minneapolis, Minnesota. Housing Studies, 26(6), 845-866