‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד באה לידי ביטוי מצוקת הדיור בישראל?

תוכן עניינים 

הקדמה   

שאלת המחקר      

עליית הנדל"ן למגורים      

 האם קיימת בועת נדל"ן בשוק הישראלי?       

 סקירת ספרות     

 היווצרות בועת נדל"ן בעולם            

 בועת הנדל"ן בארצות הברית ומשבר הסאב פריים        

 הגורמים לעליה במחירי הדירות       

 זיהוי הגורמים לעליה במחירי הדירות ואמידתם          

 העלייה של מחירי שכר הדירה בישראל           

 גורמי עליית מחירי הנדל"ן בישראל 

 תנודות בשער החליפין       

 הצגת סוגיות וניתוחן         

השפעת השינויים במחירי הדירות ושירותי הדיור          

 סיכום והמלצות  

 המלצות

 במענה לשאלת המחקר      

 ביבליוגרפיה         

הזכות לדיור הינה זכות חברתית אשר מגנה על אדם נגד החלטות שלטוניות שפוגעות בקורת הגג שלו, מאפשרת לאדם לתבוע מהמדינה לפעול ולהגן על זכותו לדיור ולהקצות לו משאבים, והיא מחייבת את השלטון לקבוע מדיניות וסדרי עדיפויות. בהיעדר זכות מוגנת לדיור אשר מעוגנת בחוק, יכולות הרשויות לפעול על פי מדיניות דיור עמומה, ולשנותה ללא ביקורת ציבורית או שיפוטית[1].

שוק הדיור בישראל מאופיין בשיעור גבוה של בעלים – דיירים ביחס למדינות אחרות בעולם המערבי, שהוא תולדה של שילוב בין מדיניות דיור של ממשלות ישראל, שתמכו בחזקת המגורים של בעלות לבין היווצרות נורמות מגורים בחברה הישראלית, המדרבנות משקי בית להיכנס לשוק הדיור בבעלות.

בשנות ה-90, כאשר התמודדה ישראל עם קליטת גל העלייה ממדינות חבר העמים, עודדה מדינת ישראל מדיניות של בעלות על דיור באמצעות משכנתאות מסובסדות. בצד ההצלחה בכך שלא נוצרה תופעה של חסרי בית, עלו מחירי הדירות באופן ניכר בשנות ה-90 והאפשרות של משקי בית מקבוצות נמוכות לרכוש דירות הלכה וקטנה[2].

בשנים האחרונות המדינה חדלה להעניק מענקים לרוכשי דירה וצמצמה מאד את מעורבותה בסבסוד משכנתאות ולכן משפחות רבות נאלצות ללוות כסף לרכישת דירה באמצעות משכנתא. לאור העובדה שטרם נקבעו מנגונים יעילים על מנת להגן על הלווים מהמוסדות הפיננסים המלווים, גדל מאד מספר המשפחות המפונות מבתיהן בכל שנה, והוא עומד על כאלף משפחות בשנה.

במצב עניינים זה, כשיותר ויותר משפחות מתקשות לרכוש דירה, שוק השכירות הופך לאלטרנטיבה העיקרית. אולם, מחסור בדירות להשכרה גורם לעליות חדות ותדירות במחירי השכירות. העלייה בתעריפים גובה מחיר כבד על אוכלוסיות מוחלשות שמפנות חלק גדול מהכנסתן להוצאות הדיור על חשבון צרכים חיוניים אחרים. היעדר חוקי מגן לשוכרים והיעדר מנגנון אכיפה יעיל להפרה של חוזי שכירות, מהווים כר לפגיעה בשוכרי דירות.

הדיור הציבורי, דיור בבעלות המדינה המושכר במחיר מסובסד לאוכלוסיות העומדות בתנאי הזכאות, שהיה בעבר מודל הסיוע המרכזי בתחום הדיור לאוכלוסייה מעוטת אמצעים ולקליטת מהגרים, הולך ומתחסל. בעוד המדינה ממשיכה למכור את דירות הדיור הציבורי לדיירים היא חדלה לבנות יחידות דיור ציבורי חדשות. במקום מודל הסיוע של הדיור הציבורי עברה המדינה למודל של תשלום חלק משכר הדירה בשוק הפרטי, אולם לא נלקחו בחשבון ההשפעות השליליות כגון עליות מחירי השכירות. יתירה מכך, הסיוע אינו מעוגן בחוק ומשתנה לעיתים קרובות.

הפרק הראשון בעבודה יעסוק בהגדרת הזכות לדיור ובמאפיינה וכן באופן ההכרה בזכות זו במדינת ישראל וברחבי העולם. לאחר מכן, תתואר המחאה החברתית שפרצה במדינת ישראל בחודש עקב מצוקת הדיור ותוצאותיה.

הפרק השני ינתח את עליית מחירי הדיור בישראל בעת האחרונה הן מצד הביקוש והן מצד ההיצע. בנוסף, תיבחן השפעת המשבר הפיננסי בעולם שפרץ בשלהי 2007  על כלכת ישראל בכלל, ועל שוק הדיור, בפרט. לאחר מכן, יצוינו מס' השלכות חברתיות וכלכליות של המגמות בשוק הדיור.

הפרק השלישי יעסוק במדיניות הדיור בישראל. ישנן מס' אמצעים עיקריים העומדים לרשות הממשלה להתערבות בשוק הדיור. פרק זה יבחן את המניעים השונים לתמיכה בחזקת המגורים של בעלות בדיור בישראל ובעולם וכן את המגבלות של מדיניות זו בהתייחס לקבוצות ההכנסה החלשות. בנוסף, תוצג מדיניות עידוד בעלות הדיור שנהגה בישראל בשנות ה-90 והשפעותיה. לאחר מכן יפורטו חזקות מגורים נוספות - השכירות הסוציאלית (דיור ציבורי) וסיוע בשכר דירה ויצויינו היתרונות והחסרונות של כל חזקת מגורים.

בפרק הרביעי יפורטו אמצעי ההתמודדות עם מצוקת הדיור. בשנים האחרונות אנו רואים תופעה של התארגנות של מספר אנשים אשר חוברים יחדיו לצורך רכישת מגרש, והקמת פרויקט בנייה משותף עליו, באמצעות קבלן שייבחר ובכך חוסכים חלק מהמס ומהרווח היזמי. יחד עם זאת, בשל החיסכון הכלכלי קבוצות הרכישה מציעות מחיר גבוה יותר בעבור הקרקע, ועל כן התוצאה עשויה להיות ייקור הקרקעות. בנוסף, תיבחן הטענה כי מבחינה כלכלית, ישנה עדיפות לפרטים בבחירה במודל דיור של שכירות על פני מודל של בעלות.

לאחר מכן, ייבחנו אמצעים של המדינה להתמודדות עם מצוקת הדיור כגון הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל. המינהל משווק קרקעות באטיות ומביא לשיא את המחיר בכל אזור, ולכן מחירי הקרקע בישראל גבוהים. הרפורמה תביא להקטנת החיכוך של האזרח עם המדינה שכן במצב כיום, המינהל מחויב להשתתף בשינויים, אפילו קטנים, שאזרח רוצה לעשות בביתו. כמו כן, הרפורמה תאפשר ליותר ממיליון משפחות חוכרים הגרות כיום בדירות שבבעלות המנהל להיות בעלים מלאים בדירותיהם.

בנוסף, בפרק זה יתואר המצב בישראל בשוק המשכנתאות. כיום, בניגוד לעבר, ישנן אלפי משפחות שנותרו ללא דירה משלהןעקב כישלון בתשלומי המשכנתא, ללא זכויות לתמיכה ציבורית, ולעיתים אף לחוב לבנק שנשאר גבוה לאחר מכירת דרה לכונס נכסים. בחלק זה יפורטו הגורמים העיקריים לריבוי הכשלים בפירעון משכנתאות וההמלצות להסדרתן של הלוואות למשכנתא במטרה לצמצם את התופעה[3].

כמו כן, יפורטו בפרק זה אמצעים נוספים של הממשלה להסדרת שוק הדיור שנועדו להגדיל את ההיצע, כגון חקיקה בתחום של התחדשות עירונית (פינוי - בינוי), עידוד בנייה בפריפריה, תמריצים לבנייה פרטית בשוק השכירות ודיור ציבורי באספקה פרטית[4].

בפרק החמישי יוצגו המלצות שונות להתמודדות עם מצוקת הדיור הנוגעות לאמצעים שפורטו לעיל.

מצגת שכירות, שכר דירה, חוק השכירות, העדר מדיניות שכירות לטווח ארוך, יוקר המחיה

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית) 

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, פרסומי למ"ס, לפ"מ, ירושלים (‏ 2025)

שמואל רויטל, איל ד.מאמו דיני התכנון והבניה (עוקדן), הוצאת סדן.  (‏ 2025)

ד"ר יאיר ברק, מקניין הכלל לרכוש הפרט. כרך ב'. הוצאת מוסד ביאליק

חסינה