‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד בא לידי ביטוי עיכבון בדיני חוזים ?

תוכן עניינים

מבוא. 

זכויות מכח דיני חוזים.

במשפט האנגלי והאמריקאי.

במשפט האירופאי (צרפתי/גרמני) 

זכות אובליגטורית.

זכויות מכח שיתוף במקרקעין 

האם זכות שותפים במושע היא זכות חוזית כנכס?.

זכות אובליגטורית הנובעת מעסקת קומבינציה.

עסקאות נוגדות ותקנת השוק.

זכויות מכח דיני קניין 

הזכות הקניינית.

ההבדלים בין זכות חוזית לזכות קניינית.

1). רשימת הזכויות סגורה או פתוחה?. 

2). עיקרון הפומביות של הזכות הקניינית.

זכות עקיבה.

תקנת השוק כחריג לזכות העקיבה. 

תקנת השוק (חוק המכר לעניין מיטלטלין) 

רכישה בתום לב (חוק המקרקעין לעניין מקרקעין) 

שכירות קצרה נוגדת (חוק המקרקעין לעניין שכירות) 

עסקאות סותרות/נוגדות.

עסקאות נוגדות.

פס"ד ורטהיימר נ' הררי. 

זכות אובליגטורית לעיכבון 

זכות קניינית משכונית מול זכות עיכבון אובליגטורית.

טיבה הקנייני של הזכות.

וויתור מכללא

זכות העיכבון ביחסי קבלן – רוכש דירה

זכות עיכבון בהסכם קבלנות.

סיכום

ביבליוגרפיה. 

זכויות אובליגטוריות (זכויות חוזיות) נוצרות מכוח חוזה. כל צד מתחייב כלפי האחר, ואז יש חייב ונושה. יכול גם להיווצר מכוח עשיית עושר, מזונות וכו'. לרוב נדבר על חיוב לשלם כסף או חיוב ליתן שירות.

זכות מעין קניינית היא קבוצה-בת של הזכויות האובליגטוריות, "זכות אובליגטורית לרכישת זכות קניינית בנכס". זכות זו מתארת מצב בו אנו עוסקים בהתחייבות של צד א' להעביר בעלות למשכן להשכיר לצד ב', ואז צד א' הוא החייב וצד ב' הוא הנושה. לזכות זו יש עוצמה גבוהה יותר מאשר זכות אובליגטורית רגילה, וזאת מהטעם שזכות מעין קניינית של מקרקעין הופכת לזכות קניינית ברגע הרישום.

בפועל, מבחינה משפטית כלל לא מדובר במקרקעין משום שמקרקעין חייבים להיות רשומים. כל עוד הנכס לא רשום, לא מדובר בנכס מקרקעין אלא זוהי זכות חוזית להירשם כבעלים של נכס המקרקעין העתידי.

לזכות קניינית יש הקף הגנה רחב. ההגנה לזכות קניינית היא רחבה יותר מאשר לזכות חוזית וניתנת כלפי "כל העולם", בניגוד לזכות חוזית שם ההגנה היא כלפי אדם אחד או בודדים.

בעבודה זו אפרט את דיני החוזים עליהם נסמכת הזכות האובליגטורית, כמו כן, מה הופך חוזה למחייב ומהם הקריטריונים שצריכים להתקיים על מנת שהזכות החוזית תהיה קבילה. בנוסף, אעמוד על מה שמבדיל בין זכות חוזית וזכות קניינית, את מי הן מחייבות ומהן הזכויות והתקנות הנוגעות להן ( זכות עקיבה, תקנות שוק). ההשוואה בין הזכויות תתייחס גם לזכות האובליגטורית לעיכבון אל מול הזכות הקניינית למשכון.

העבודה תעסוק בזכות חוזית ובדיני קניין הנוגעים לנכסים הניתנים לתמחור כלכלי ולפי מה מכריעים כאשר ישנה התנגשות של עסקאות סותרות.

זכות חוזית היא בהחלט נכס לכל דבר וענין. רשימת הזכויות האובליגטוריות ביחס לנכס נוצרת ע"י הצדדים לחוזה ויכולה להיות אינסופית (רשימה פתוחה), כאשר המגבלה היחידה היא שהחוזה לא יכול לנגוד את החוק או את תקנת הציבור.

זכות חוזית: הקניית זכות חוזית בנכס תיעשה באמצעות חוזה שאינו מצריך ידוע של צדדים שלישיים כיוון שהחוזה מחייב את הצדדים בלבד.

זכות קניינית: מכיוון שזכות קניינית מחייבת כולי עלמא, ישנו חיוב של פומביות לגבי זכות זו. צדדים שלישיים כפופים לזכות גם אם לא ידעו עליה בפועל, כל זמן שהיו יכולים להתוודע לזכות, באמצעות פנייה למקור פומבי.

זכויות קנייניות: מקרקעין, בס' 161 לחוק המקרקעין קיים הסדר מפורש בחוק, לפיו אין זכות בקרקע ללא חוק. מכאן, רשימת הזכויות הקנייניות היא רשימה סגורה. מיטלטלין, אין סעיף מפורש בנוגע למיטלטלין עם זאת, בס' 578 לקודקס החדש מובא שאין זכויות בנכסים אלא ע"פ דין ולפיכך הרשימה היא סגורה ביחס לכל סוגי הנכסים (לא חד משמעי). לדוג', זכות קדימה (זכות קניינית), קיימת בחוק המקרקעין ומשכך, הסכם בעל זכות קדימה אשר לא כובד בטל (מחייבת את כולם), בעוד שלגבי מיטלטלין אין אזכור בחוק לזכות קדימה ולכן אין תשובה חד משמעית האם ניתן להפוך זכות זו שמקורה בהסכם להיות זכות קניינית שתחייב את כולי עלמא. במידה ורשימת הזכויות הקנייניות הייתה רשימה פתוחה, הבדיקות שהיה נדרש קונה הנכס היו אינסופיות. במידה ויתעורר הצורך, המחוקק יוכל להוסיף זכויות נוספות לחוק.

וג הנכס יכול להיות דירת מגורים, מגרש, קרקע חקלאית, בניין, משרד, חניון, מחסן, גג בית, זכות בבניין קיים ועוד.

הזכות הנמכרת מתבטאת במשפט על ידי ההבחנה בין זכות חוזית (אובליגטורית) לקנינית.

זכות חוזית - נוצרת מכוח חוזה בין בעלי נכס לאדם אחר ולפיו הבעלים = החייב מתחייב כלפי אדם = הזכאי בהתחייבות אישית כלשהי הנוגעת לנכס. עוצמת הזכות מותנית בהגינות של בעל הנכס וביכולתו הכלכלית. זכות זו קושרת רק את הצדדים לחוזה ולא צד ג'.

זכות קניינית - ישנם 5 זכויות קנייניות: בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה. הזכות הקנינית מתייחסת לנכס ופועלת כלפי מספר בלתי מוגבל של חייבים. זו זכות רכושית והינה עדיפה על פני זכויות אחרות. לעומת זכות חוזית שהיא נושאת אופי אישי, הזכות הקניינית עוברת 2 שלבים: שלב חוזי ולאחר מכן קמה זכות קניינית.

בעלות במקרקעין משתכללת עם הרישום ולפני הרישום מדובר בזכות חוזית.

מה זה רישום? במקרקעין מה שקובע את הפומביות זה מרשם המקרקעין ("טאבו"). בלשכת רישום המקרקעין יש פנקסי מקרקעין - מה שמכונה "נסח טאבו". זכות שרשומה בפנקסים הללו נחשבת זכות קניינית.

ענין מיוחד מתעורר במושע. זוהי בעלות משותפת בחלק יחסי במקרקעין.

 הכוונה שמספר צדדים הינם בעלים של מקרקעין, ביחד ולחוד בכל השטח, כאשר לכל אחד יש אחוז בעלות מסוים, אך השטח הספציפי אינו רשום בטאבו, אלא יכול להיות מוסדר ביניהם לפי חוזה הרכישה ו/או במסגרת של הסכם שיתוף אותו ערכו ביניהם.

לדוגמא, מקרקעין המהווים מגרש עליו בנויים שני בתים דו-משפחתיים, כאשר שניהם בנויים על אותה החלקה, אשר רשומה על-שם שני הצדדים, ביחד ולחוד, כל אחד לפי בעלות של מחצית מהחלקה, מבלי שבוצעה חלוקה (פרצלציה) של המגרש לשני תת-חלקות נפרדות בטאבו.

מסקנה : זכות חוזית היא בהחלט נכס לכל דבר וענין.

מצגת ספיציפית על זכות חוזית קניינית רפרט פאוורפוינט מקצועי לרפרט כ-20 שקפים- 99 ש"ח

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית)

שחר ליפשיץ, אלעד פינקלשטיין "מבט הרמנויטי על פרשנות חוזים" משפטים מג 1 , 55

GOH YIHAN, THE CASE FOR DEPARTING FROM EXCLUSIONARY RULE AGAINST PRIOR NEGOTIATIONS IN THE INTERPATATION OF CONTRACT IN SINGAPORE ,SINGAPORE ACADEMY OF LAW JOURNAL