‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד באות לידי ביטוי עסקאות קומבינציה היבטי מס ומקרקעין?

ראשי פרקים

 1.מבוא

א. עסקת מזומן 

ב. ייזום עצמי 

ג. עסקה משותפת 

ד. עסקת קומבינציה 

ה. עסקה משולבת 

מיסוי עסקאות קומבינציה לאחר הרפורמה של 2014 במס שבח 

3.         עסקת הקומבינציה - מהותה, עקרונותיה והשלכותיה  

א. הגדרה ל"עסקת קומבינציה" 

ב. מהות העסקה 

ג. עקרונות ההתקשרות 

ד. השלכות העסקה על הצדדים 

השלכות העסקה על בעל הקרקע 

השלכות העסקה על רוכשי דירות 

4.         הגורמים המשפיעים על התמורה בעסקת קומבינציה 

א. שיקוליו של בעל הקרקע 

ב. שיקולי היזם 

ג. שיעור הקומבינציה בעסקאות לא סטנדרטיות 

ד. עסקאות קומבינציה במגזר הציבורי 

5.         מיסוי עסקאות קומבינציה –מס השבח 

א. מס שבח בעסקת קומבינציה.  

ב. מהות העסקה.  

ג. חישוב השבח במכירת דירות בעל הקרקע.  

ד. שווי המכירה.  

ה. עסקת המכירה כשעל הקרקע נמצאת דירת מגורים.  

1. מכירת כל הזכויות בדירה ופרשנות החוק.  

2. המשותף והנפרד לפסקי הדין האחים ברקאי ובן-עמי.  

3. משמעות החריג הקבוע בסעיף 49א(א) לחוק.  

4. האם ניתן ליהנות מהפטור בתנאי הלכת בן-עמי בלי להיזקק לסעיף 49א(ב) ?

5. התמורה בזכויות במקרקעין בבניין שייבנה ועמדת רשויות המס.

6. היקף הפטור לפי סעיף 49א(ב)(1) לחוק.

ו. מס השבח לאור תיקון 50 - סעיף 19(4) לחוק מיסוי מקרקעין

ז. היבטי מיסוי נוספים

משפט משווה

המיסוי החל על הבעלים והיזם בע' קומבינציה לפי המשפט הבריטי והאמריקאי

סיכום

ביבליוגרפיה

עסקאות קומבינציה במקרקעין, עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין במסגרתה נמכר חלק מהמקרקעין, ועיקר התמורה מתקבל בדירות או מדירות שתיבנינה על המקרקעין.עסקת הקומבינציה היא דגם נפוץ ומקובל של עסקה במקרקעין. מידת השימוש בדגם זה של עסקה משתנה על פי המצב בשוק הנדל"ן, מדיניות מיסוי ויכולות המימון.        זו עסקת חליפין שבה  ממיר הבעלים את המקרקעין שבבעלותו בשטחים מבונים.    העסקה נשלטת על ידי מספר ענפי משפט - חוזים, קניין, מסים כשלהם משיקים  ענפי משפט כמו דיני התכנון והבנייה, והכללים בדבר בטוחות ובטחונות לרבות מימון ענף הבניה.עסקת החליפין הייתה שיטת המסחר הנהוגה בזמן הקדום, עת בשווקים מכרו בעלי המקנה עזים תמורת גרעיני חיטה, והנפחים החליפו כלי עבודה מתוצרתם תמורת שמן זית. חלקן של עסקאות החליפין במסחר הלך ודעך עם כניסתו לשימוש של הכסף. בימינו - עידן בו תשלומים נעשים באמצעות זיכוי חשבונות במחשב - נתפשת עסקת החליפין כשיטה פרימיטיבית, והשימוש בה בכלכלה המודרנית עשוי לעורר תמיהה. עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין במסגרתה מוכר בעל מקרקעין חלק מזכויותיו בקרקע בתמורה לשירותי בנייה שיקבל. כפי שיתברר, בתנאי השוק בישראל עסקת חליפין מעין זו, לא רק שאינה מבטאת רגרסיה, אלא שהיא שיטה מתוחכמת, שיישומה עשוי להעניק לצדדים המתקשרים יתרונות כלכליים משמעותיים. תפירת העסקה, תוך התחשבות בנתונים המאפיינים את הצדדים לה, יכולה להפוך אותה לכדאית יותר משיטות התקשרות אחרות. שיטת הקומבינציה התפתחה בישראל על רקע שיעורי אינפלציה עולים . עלויות המימון הגבוהות והקושי לשמור על ערך הכסף היוו תמריץ לגיבוש השיטה. חוקי המס היוו מניע נוסף לביסוסה כשיטה מקובלת לעסקאות מקרקעין ובנייה בישראל. במהלך- שנים של גידול ניכר בהיקפי הבנייה כתוצאה מהעלייה המסיבית מארצות ברה"מ לשעבר - סייעה שיטת הקומבינציה במימונן של עסקאות רבות. שינוי יעודן של קרקעות חקלאיות והפשרתן לבנייה סיפק חלק מהיצע הקרקעות בשוק הגואה , והכניס לשוק מוכרים מסוג חדש - חקלאים בעלי משפחות - משקי בית - שבתכנון מס נכון עשויים היו לזכות ברווח כלכלי נאה מהקרקע שבבעלותם, אך הם חסרי יכולת מימון עצמאית. גם לאלה סייעו עסקות הקומבינציה במימוש רווחי ויעיל של נכסיהם.כל זמן שעסקאות קומבינציה מבוצעות רק על-גבי קרקעות שרישום הזכויות בהן מתנהל ב"ספרי האחוזה" (טאבו), הקף השימוש בהן מוגבל ומצומצם יחסית. החליטה מועצת מינהל מקרקעי ישראל, במסגרת החלטה 795 שלה, לאפשר העברת זכויות חלקית או מלאה של זכויות מכח הסכם פיתוח עם המינהל - גם במהלך תקופת הפיתוח, הכל בתנאים כמפורט בהחלטה. החלטה זו עשויה לספק כר נרחב ליצירתן של עסקאות קומבינציה על-גבי קרקע שהוקצתה על-פי הסכמי פיתוח עם המינהל, והיא הופכת את הדיון בעסקאות מסוג זה לאקטואלי ולבעל חשיבות רבה. עניין נוסף מעורר הדיון בעסקאות קומבינציה גם על רקע בדיקות שעורכים שלטונות המס לאחרונה לעסקאות שבוצעו בין יזמים וקבלנים שניסו לשוות להתקשרויות ביניהם צורה של עסקאות מימון או ביצוע - סיווג "חסכוני במס", שאין כל בטחון שיהיה מקובל על שלטונות המס. סיווג עסקאות אלה על-ידי שלטונות המס כעסקאות משותפות עלול לגרום לחיוב הצדדים בתשלומים נוספים של מיסים ולחוסר כדאיות בהתקשרות בדרך זו, מה שעשוי להביא לגידול במספר ההתקשרויות בדרך של עסקת קומבינציה. אדון באספקטים שונים של עסקת הקומבינציה. בין היתר נבחן את השלכותיה על הצדדים המתקשרים מבחינת מימון העלויות, החבות במיסים, וחלוקת נטל הסיכונים והרווח מהפרויקט בין הצדדים. כמו כן, נתווה את הדרכים השונות העומדות בפני הצדדים ואת הפעולות שהם עשויים לנקוט, על מנת להתמודד עם השלכות אלה, ועל מנת שיוכלו להפיק את המירב מהתקשרותם בעסקה. המיסוי בעסקאות נדל"ן מסחרי הוא מרכיב מרכזי בשיקולי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. טעות בהערכת המס עלולה להשפיע בצורה דרמטית על רווחיות הפרויקט ואף "למחוק" אותה כליל.עסקת קומבינציה היא עסקה שבמסגרתה מוכר בעל הקרקע חלק מזכויותיו בקרקע ליזם ובתמורה היזם בונה עבור בעל הקרקע דירות, כך שבסופו של יום נבנה בניין שבו יש דירות בבעלות היזם ודירות בבעלות בעל הקרקע. בעל הקרקע, אשר מוכר חלק מזכויותיו בקרקע ליזם, צפוי לשלם מסים רבים ובהם מס שבח בגין אותו חלק בזכויות שנמכר. "עסקת קומבינציה ברוטו" היא עסקה שבמסגרתה בעל הקרקע משלם את כל המסים עבור עצמו."עסקת קומבינציה נטו" היא עסקה שבמסגרתה היזם מתחייב לשלם את כל המסים של בעל הקרקע. השאלה האם מדובר בעסקת קומבינציה נטו או ברוטו, משפיעה על אחוזי הקומבינציה, דהיינו האחוז מכלל הדירות שייבנו שיוותר בידי בעל הקרקע. מטבע הדברים, אם תנאי העסקה שסוכמו בין היזם לבעל הקרקע, הם ביחס לעסקת קומבינציה נטו, הרי שליזם יש עניין גדול במיסוי שחל על בעל הקרקע ורצון להפחיתו ככל הניתן. בוטל הפטור ממס שבח ביחס לכל מי שבמועד זה יש בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת. אותם מוכרים שיש בבעלותם יותר מדירת מגורים אחת רשאים למכור דירה ולשלם מס שבח בשיעור "מס מיטיב". זהו חישוב מס מקל לפי תקופת האחזקה של המוכר בנכס, משולם מס בשיעור של 25%. בהקשר זה יצויין כי הבעלים של קרקע שעליה בית המשמש למגורים, המתקשר עם יזם בעסקת קומבינציה, זכאי לבקש חישוב מס שבח בשיעור מס מיטיב ביחס לחלק בעסקה שמתייחס לבית המגורים. לפיכך, על יזם המתקשר עם בעל קרקע בעסקת קומבינציה נטו – לדרוש מבעל הקרקע לעשות שימוש בפטור ממס שבח, ככל שאותו בעל קרקע זכאי לפטור שכזה, ואם אינו זכאי לפטור, על היזם לדרוש מבעל הקרקע לעשות שימוש בזכותו לשיעור מס מיטיב. כמובן, שחישובי המיסוי בעסקאות נדל"ן מסחרי באופן כללי ובעסקאות קומבינציה באופן ספציפי הם מורכבים ויש לבצעם באמצעות עורך דין הבקיא בתחום, טרם סיכום התנאים המסחריים של העסקה. הפטור בגין דירת מגורים מזכה יינתן רק לתושב ישראל, או לתושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה בה הוא תושב:במכירת חלק מזכויות בדירת מגורים תמורת שירותי בנייה, בבניין שיבנה על הקרקע שעליו נמצאת הדירה (עסקת קומבינציה) – יהיה המוכר זכאי לפטור ממס רק על החלק בדירת המגורים המזכה . כמו כן לא יקבעו יום ושווי רכישה חדשים לדירת התמורה (שונתה הילכת שדמי).

מצגת עסקת קומבינציה רפרט פאוורפוינט מקצועי רפרנט כ-20 שקפים- 99 ש"ח

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית) 

פני גיל א'. דיני קנין: עסקת קומבינציה. אוצר המשפט (2020)

אבי וינרוט דיני קניין – פרקי יסוד (הוצאה אקדמית נבו, מהדורה שנייה, (2020)

יעקב ג'. דיני חלוקת מקרקעין (איחוד וחלוקה - פירוק שיתוף - הפקעה - רישום). אוצר המשפט (2020)

אלפסי מ'. המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל. אוצר המשפט (2020)

א. נמדר, דיני מסים - מיסוי מקרקעין  בסיס המס.

 י. הדרי "מס שבח במכירת קרקע תמורת דירות בבניין שייבנה עליה" משפטים יב  35.

McCluskey, William J.; Franzsen, Riël C. D. Land Value Taxation: An Applied Analysis. Ashgate Publishing, Ltd

*** *** **