‏290.00 ₪

        שאלת המחקר

        כיצד באים לידי ביטוי אחוזי בניה בבתים משותפים?

תוכן עניינים

מבוא 

הלכת אייזן 

זכות הבניה במסגרת "אחוזי הבניה" המותרים בבית משותף 

הגדרתם של "אחוזי בניה" 

ניצול אחוזי בנייה שנותרו בבית משותף 

מהותם של אחוזי הבניה לפי הדין 

אחוזי בניה – חישוב אחוזים בתוכנית תמ"א 38 

הדין המצוי: אחוזי בניה בבתים הרשומים כבתים משותפים 

במה שונה בית משותף ממגרש? 

דין רצוי 

סיכום 

ביבליוגרפיה

עבודה אקדמית זו תעסוק באחוזי בניה בבתים משותפים. "אחוזי בניה" הם תוצאת חישוב השיעור המותר על-ידי רשויות התכנון לניצולה, במושגים של שטח בניה, של "הזכות לבנות", הנגזרת מזכות הבעלות הכללית. עסקאות באחוזי בנייה- אחוזי בנייה מבחינה משפטית -זכות להוסיף ולבנות בנכס. בדר״כ מוענקים כאחוזים שמטח החלקה. זכות ששוה הרבה מאוד כסף ככל שהרשות המקומית, הוועדה לתכנון ובניה מאשרים אחוזים דבוהים יותר ניתן לבנות יותר והמכירות יהיו גדולות יותר והרווחים יהיו גדולים.

העסקה הקלאסית היא בבתים ישנים לרוב כי הקבלן לא ניצל את מירב אחוזי הבנייה שניתנו לבניין ומכאן שניתן לבנות על האחוזים הנותרו. אפשרות נוספת היא כאשר הקבלן ניצל את כל אחוזי הבנייה אך הרשות המקומית העניקה אחוזים נוספים.

מגרשים ריקים ואחוזי בנייה- יש לבדוק כמה אחוזי בנייה ניתן לבנות על הקרקע הריקה.

בשנים האחרונות מתחילות להתפתח עסקאות על אחוזי הבנייה עצמה. התופעה החדשה היא ניוד אחוזי בנייה מחלקה לחלקה- בחלקה א יש אחוזי בנייה בלתי מנוצלים אך אין כוונה לבנות ולנצל אותם. בחלקה ליד רוצה לבצע תוספת בנייה אך אין בחלקה זו אחוזי בנייה בלתי מנוצלי לנצל, ובתנאים מסויימים ניתן למכות למגרש ב את אחוזי הבנייה של מגרש א, הדבר נקרא ניוד אחוזי בנייה.

דוג׳ קלאסיות יותר הן עסקאות בין בעלי הדירות בבית משותף אשר שייכות לכל בעלי הדירות שווה בשווה עד אשר מנצלים אותם.

אחוזי הבנייה מהווים רכוש בבעלות משותפת לפי דיני השיתוף והם כפופים לסעיף 9 + 13 לחוק המטלטלין.

רכוש משותף- מוגדר בסעיף 53 - כל חלקי הבית המשותף המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם (מעלית חדר מדרגות מקלט גג. .) הכוונה היא לחלקים הפיזיים של הבניין והחצר. על הרכוש המשותף הזה חל פרק ו׳ של בתים משותפים.

לעומת זאת, ישנו רכוש בבעלות משותפת שהוא שייך לכל בעלי הדירות בבנין אך הוא לא אותם חלקים בבנין שנחשבים רכוש משותף (חדר כושר עם מכשירים יקרים, תמונות יוקרה הם שייכים לכולם אך הם נכנסים בגדר מטלטלין המשותפים לכולם אך לא נכנסים תחת הגדרת ״רכוש משותף״. בסלנג הדבר שייך לכולם כמו רכוש משותף אך כמשפטן יש להפריד בין 2 ההגדרות).

אחוזי הבנייה הם זכות ארטילאית המהוות נכנס, ולכן החוק העוסק בדבר הם סעיפים 9+13 לחוק המטלטלין.

דיני התכנון ובניה בסופו של דבר קובעות מה מותר כמה מותר להוסיף לנכס.

אחוזי בניה בבתים הרשומים כבתים משותפים -במה שונה בית משותף ממגרש? בבית משותף אנו עוסקים בדירות וברכוש משותף, וכלל איננו עוסקים בקרקע כשהיא לעצמה. "דירה" מוגדרת בסעיף 52 לחוק המקרקעין כ"חדר או תא או מערכת חדרים או תאים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת..." ו"רכוש משותף" מוגדר בסעיף 52 כ"כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי מדרגות, מקלטים וכן..." לפי הגדרות סעיף 52 הבית המשותף מחולק רק ל"דירות" ו"לרכוש משותף" ותו לא. מהבחינה המשפטית חלים גם על בתים משותפים הכללים שהזכרנו לעיל בדבר הגדרת הבעלות, היותה מגיעה עד "רום רקיע", ותחולתה גם על הבנוי על המקרקעין שהרי לפי סעיף 56א לחוק המקרקעין חלות הוראות סעיפים 2, 11, ו-12 לחוק על בתים משותפים ורק הוראות פרק ה' בדבר "שיתוף במקרקעין" לא יחולו.ההבדל לעומת מגרש הוא שבבית משותף לפי סעיף 54 לחוק המקרקעין "על אף האמור בסעיף 13 תהא דירה בבית משותף נושא נפרד לבעלות לזכויות ולעסקאות".

       לינק: מצגת על אחוזי בניה, בתים משותפים, זכויות בנייה

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית)

משה אלפסי היטל השבחה - דין, הלכה ומעשה, הוצאת "אוצר המשפט". (2017)

 שרית דנה ושלום זינגר דיני תכנון ובנייה

מ' דוכן דיני קרקעות במדינת ישראל (מהדורה חדשה)

Allen, R.  Who Experiences Foreclosures? The Characteristics of Households Experiencing a Foreclosure /Minnesota. Housing Studies, 26(6), 845-866