מבוא

שאלת המחקר

תכנון ובניה: תוכניות מתאר

סוגי תוכניות

תוכנית מתאר ארצית

תוכנית מתאר מחוזית

תוכנית מתאר מקומית

תוכנית כוללנית

תוכניות סטטוטוריות, מעמדן, ואישורן:

תכניות סטוטוריות:

מעמדה של תכנית סטוטורית:

דרך אישורה של תכנית סטטוטורית:

הנחיות מרחביות:

היסטוריה – מסמכי מדיניות:

סוגי מדיניות:

מדיניות סטטוטורית

מדיניות שאינה סטטוטורית:

תוכנית אב:

מסמכי מדיניות:

"מסמך מדיניות" לעניין תמ"א 38

ביקורת על מסמכי המדיניות:

משפט משווה

קנדה

ארה"ב

ביבליוגרפיה

עבודה זו תעסוק בנושא מרתק:  תמורות במדיניות קרקעית ותכנונית בישראל  בהקשר של מסמכי מדיניות.

עולם התכנון בכלל, וחוק התכנון והבניה בפרט, כופים רגולציה תכנונית בכלים סטטוטוריים (חוקיים) שונים. לאור התפקיד המרכזי והחיוני של עולם התכנון והשפעתו המהותית על איכות חייהם של האזרחים, הריבון בחר להסדיר את התכנון והשימוש במשאב הקרקע, באמצעות חוק. למרות זכויותיו הקנייניות של הפרט, בוחר הריבון להתערב באמצעים שונים בקניינו הפרטי של האזרח, ולקבוע לו באמצעות מערכת חוקים קשוחה, מה הוא יכול לבנות במגרש אותו קנה (האזרח) במיטב כספו.

כפי שקבע בית המשפט:

"זכות הקניין של כל אדם במקרקעין שלו כפופה מכוח חוק התכנון והבניה למגבלות הבניה שבחוק ושבתוכניות המיתאר החלות על מקרקעיו"[1]

לאור הפגיעה המהותית בזכות הקניין, ובפרט בהתחשב במעמדה הנורמטיבי של זכות זאת, נדרשת רגישות רבה. המחוקק אכן קבע מסגרת רחבה של בלמים ואיזונים שונים, שמטרתם לאזן בין זכויות הפרט, לבין הצורך בתכנון מסדיר עבור האזרחים כולם.

לשם הדוגמא, קביעת ייעודי קרקע וזכויות בניה, נעשית באמצעות תוכנית המהווה חיקוק, והמחוקק קבע איזונים רבים בעת עריכת תוכנית, העיקריים שבהם, הפומביות, שיתוף הציבור, וזכות הטיעון.

בשנים האחרונות הועדות המקומיות לתכנון ובניה, ורשויות הרישוי השונות, עושות שימוש גובר והולך, בכלי חדש של "מסמכי מדיניות". בקשות רבות נדחות עקב מסכי מדיניות אותם אימצו רשויות התכנון, ותוכניות שונות מסורבות עקב מסמכי מדיניות שונים, אשר מעמדם התקבע אצל הרשויות השונות ואלו נוהגות בהם כביכול היו "תורה מסיני", כך שמסמכי המדיניות הפכו לכלי רב עוצמה, ובעל השפעה דרמטית על עולם התכנון, כשלמעשה הפכו אלו למעין "תוכניות" בכסות "מסמכי מדיניות". [2]

למרות כוחם הרב ומשמעותם הרבה, הכנתם נעשית לרוב באופן פחות מעמיק, ולרוב הם אינם נתונים מספיק לביקורת הציבור, ואינם פתוחים להליך התנגדויות בדומה לקבוע בחוק לעניין תוכניות.

במסגרת העבודה ארצה לבחון את הכלי של מסמכי המדיניות, את מקורן הנורמטיבי, את השפעתם התכנונית, את החסרונות המובנים כמו היעדר שיתוף הציבור, פתרונות נקודתיים, עריכה לא מספיק יסודית ועוד.

במהלך העבודה אסקור תחילה את הסוגים השונים של מסמכי המדיניות, אלה הסטטוטוריים ואלו שלא (מסמכי מדיניות מכוח תוכנית, מסמכי מדיניות המתווים שיקולים תכנוניים, מדיניות לעניין רישוי ועוד).

אבחן את החסרונות הטמונים במסמכי המדיניות ואת היתרונות הקיימים בהם לרבות קביעת מדיניות אחידה המצמצמת את חוסר הוודאות, ומנחה באמצעות כללים אחידים את מדיניות התכנון ו/או הרישוי, משך הזמן הקצר לעריכתם הקצר משמעותית מזמן .

אציע דרך לקביעת נורמות אחידות בהכנת מסמכי מדיניות, בהתאם לפרמטרים קבועים, הן לעניין אופן הכנת מסמכי המדיניות, והן לעניין מתי נכון לעשות שימוש במסמכי מדיניות, ומתי לפעול להסדרה בדרך של הכנת תוכנית. [3]

בעניין קביעת הנורמות יידרש לתת תשומות לב לתשתית עובדתית, ולאיסוף מלוא התשתית העובדתית הרלוונטית לצורך גיבוש מדיניות באותה סוגיה, לשיתוף הציבור, ולקבלת הערותיו לאחר פרסום טיוטה, וכן לקביעת הוראות מעבר במסמך המדיניות בהם יהיה לענות על הצורך בהסתמכות של הגופים אשר החלו לפעול טרם פרסום מסמך המדיניות.

טרם נצלול למסמכי המדיניות אסקור בקצרה את התכנון הסטטוטורי ואת ההנחיות המרחביות בישראל.

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית) 

שמואל רויטל, איל ד.מאמו דיני התכנון והבניה (עוקדן), הוצאת סדן. (2022)

אלפסי מ'. מכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל. אוצר המשפט (2020)