‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד בא לידי ביטוי תכנון ובנייה במשפט הפרטי?

תוכן עניינים

א. מבוא. ב. הגדרת הזכויות. 1. כללי. 2. בעלות. 3. שכירות והשאלה. 4. זיקת הנאה. 5. זכויות נוספות. ג. יצירת זכויות ורכישתן. ד. החלת ההוראות האופרטיביות. 1. כללי. 2. בעיות ספציפיות בהחלת הדינים. 3. הדגמה נוספת של ההחלה. 4. שכירות והשאלה - הפקעת החזקה ללא תמורה. ה. סוף דבר.

מטרת רשימה זו היא לבדוק, האם ובאיזו מידה חלים חוקים מתחום המשפט הפרטי על זכויות הנדונות בדיני התכנון והבנייה. בהקשר זה אתייחס לדיני התכנון והבנייה במובנם הרחב, היינו : הדינים המסדירים את הפיקוח הציבורי על השימוש במקרקעין. כיוון שדיני התכנון והבנייה דנים במקרקעין, יתמקד הדיון בראש-ובראשונה בחוק המקרקעין, (להלן : חוק המקרקעין).

הנפקויות של תשובה חיובית, היינו : של הקביעה כי הדינים מתחום המשפט הפרטי חלים על זכויות מתחום דיני התכנון והבנייה, הן רבות וחשובות. נדגימן בשלב זה בשתי דוגמאות : הדוגמא הראשונה היא מתחום זיקות ההנאה. דיני התכנון והבנייה יוצרים זכויות הדומות לזיקות ההנאה שבהן דן חוק המקרקעין, ודנים בהם - כפי שנראה בהמשך. סעיף 96 לחוק המקרקעין קובע, כי

"בית-המשפט רשאי . . . לבטל את הזיקה או לשנות אם ראה לעשות כן בגלל אי הפעלת הזיקה או בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים; ורשאי בית-המשפט לפסוק פיצוי למי שנגרם לו נזק על-ידי הביטול או השינוי".

חוק המקרקעין העניק בסעיף זה סמכות רחבה ומרחיקת-לכת ביותר לבית-המשפט לשנות את תנאי זיקת ההנאה בשל שינוי הנסיבות. במידה שסעיף זה חל על זכויות מתחום דיני התכנון והבנייה יש בו כדי להקנות לבית-המשפט כלי רב-חשיבות לביקורת שיפוטית בתחום זה1.

דוגמא שנייה ניתן להביא מסעיף 1(22) לחוק השכירות והשאילה, (להלן: חוק השכירות והשאילה)2. גם סעיף זה, במידה שיוחל על זכויות מתחום דיני התכנון והבנייה, תהיה לו חשיבות רבה בתחום זה. סעיף זה - בעקיפין - מקנה לבית המשפט סמכות ביקורת רחבה. בעקיפין - על שום שהסעיף, שלא כסעיף 96 שהוזכר לעיל, אינו מזכיר בחלקים שצוטטו, ולו ברמז, את בית-המשפט, אלא קובע לשוכר זכות שהוא יכול לממשה בעצמו. סמכות רחבה - על שום שהשאלה אם השוכר רשאי להעביר את זכותו לאחר אם לאו, תלויה בהכרעה אם סירוב המשכיר הוא "מטעמים סבירים" אם לאו, והפוסק האחרון בשאלה זו הוא, כמובן, בית-המשפט.

ומה נפקות סעיף זה לענייננו ? נפקות אפשרית ניתן למצוא בתחום דיני ההפקעה, סעיף 3(ב) לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (להלן: פקודת הרכישה) קובע, כי שר-האוצר רשאי להפקיע את ההחזקה והשימוש במקרקעין לתקופה מסוימת. השאלה אם תסווג זכות זו כשכירות תידון בהמשך, אך כבר עתה ברור כי אם כך הוא, החלת סעיף 22 עלולה להגביל את זכויות השר אם ירצה להעביר את ההחזקה לאחר. במקרה כזה, ובהנחה שהמשכיר הכפוי יסרב להתיר זאת לשר, ייאלץ בית-המשפט להכריע בדבר סבירות הסירוב. בבואו להכריע בסבירות הסירוב יוכל בית-המשפט לבחון, בין היתר, את השאלה למה יועד הנכס כשהופקע, האם מטרה זו מקוימת גם עתה ולצורך יישומה מתבצעת ההעברה, ואולי גם - וזו מחשבה מהפכנית של ממש - יקבע בית המשפט כי משכיר כפוי הדורש "דמי הסכמה" עבור הסכמתו - אכן זכאי להם. מחשבה מהפכנית, ואולי לא כל כך : זאת, בזוכרנו שפקודת הרכישה גורסת תשלום פיצויים עבור הפקעת זכויות, כי הזכות לסרב סירוב סביר היא זכות המוענקת על-פי חוק השכירות והשאילה, כי מינהל מקרקעי ישראל נוהג לדרוש "דמי הסכמה" וכן כי ההעברה של שר האוצר עשויה (או עלולה, רחמנא לצלן) להיות למטרות רווח.

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית) 

 ג' טדסקי, "זיקת הנאה שלא לטובת מקרקעין" משפטים ז (תשל"ז) 456, 483.

דברי השופט ויתקון בע"א 585/68 וייראוך נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד כג(1) 491, 493:

 פ"ד יח(2) 47.

סעיף 195 לחוק התכנון והבנייה.

 סעיף 6 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (להלן : פקודת הרכישה)

ג' טדסקי, "הסכמי המנהל הציבורי עם הפרט" משפטים יב (תשמ"ב) 227