‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד באה לידי ביטוי המחאת זכות במקרקעין?

תוכן עניינים

מבוא

"המחאת חוב" ו"המחאת זכות"

המחאת זכות - מהי?

המחאת חיוב- מהי?

ההבדל בין המחאת זכות להמחאת חיוב

עמדת הפסיקה בנושא

תחולת דיני המחאת חיובים על עסקות במקרקעין

פסק-הדין בעניין שכטר

תאוריה קניינית של המחאת זכות

ההיבט הקנייני של המחאת זכות והלכת שכטר

ביבליוגרפיה

בתי-המשפט מחילים את דיני המחאת חיובים[1] על עסקות שונות ביחס לזכויות במקרקעין[2]. יישומו של החוק, חוק המחאת חיובים תשכ"ט – 1969 , שנועד במקורו להסדיר בעיקר את העברתן של זכויות כספיות, על זכויות במקרקעין יוצר בעיות בתחומים מספר. אולם באחרונה, בפסק-הדין בעניין שכטר[3], חלה נסיגה בנושא, ובית-המשפט העליון שמט למעשה את הקרקע מהחלת דיני המחאת חיובים על העברת זכויות במקרקעין. עם זאת, פסק-הדין לא נבע מהבחנה מודעת בין זכויות חוזיות לזכויות במקרקעין, וייתכן איפוא שההלכה מבוססת על קונספציה מוטעית בנושא המחאת חיובים בכלל.

בפרק ב נעסוק באופן כללי בתחולה של דיני המחאת חיובים על העברת זכויות במקרקעין. בפרק ג נסקור את פסק-הדין בעניין שכטר מזווית-הראייה של המחאת חיובים. בפרק ד נעמוד על היסודות החיוביים והקנייניים של המחאת זכות ובפרק ה נסיים בהשלכות של היסודות האמורים על פסק-הדין.

בפסיקה נדונה פעמים רבות השאלה האם עסקה מסוימת שערכו צדדים תסווג כהמחאת זכות או חיוב.

לא אחת, התשובה לשאלה זו אינה ברורה, שכן אותה מסכת עובדתית יכולה להתפרש לכאן או לכאן.

כאמור, להכרעה משמעות קריטית באשר ליכולתו של התובע (לוי) להיפרע מן הנתבע (שמעון).

עמדת הפסיקה, נכון להיום, היא כי הסכמת נושה להצעת חייב שצד שלישי יפרע את חובו,

לא תתפרש בדרך כלל כהמחאת חבות, ומייחסים לנושה כוונה לשמור על זכותו להיפרע מהחייב המקורי,

אם לא יצליח לגבות את חובו מהצד השלישי כי קשה להעלות על הדעת, שבעסקה מסחרית רגילה יסכים פלוני לקבל על עצמו חוב של אחר ללא תמורה[1].

לאור האמור לעיל, העסקה הסבירה היא מסוג המחאת זכות,

שכן בעסקה מסוג זה לא אבדה זכות החזרה לחייב המקורי אם לא ישולם החוב.

עם זאת, ישנם מקרים יוצאים מהכלל אשר להם תיוחס עסקה מסוג המחאת חבות. [2]

רוב המקרקעין במדינה טרם עברו הליכי פרצלציה, היינו, חלוקה של יחידת קרקע גדולה ליחידות קטנות. משום כך, רכישת דירה במקרקעין אלה אינה משתקפת בספרי המרשם, ומבחינה משפטית, אין היא רכישת מקרקעין, אלא רכישת זכות חוזית[3]. הקונה רוכש זכות לקבל את הבעלות במקרקעין בתאריך מסוים בעתיד, כאשר יסתיימו הליכי הפרצלציה. בשלב-הביניים, העלול להימשך שנים רבות, נוהגות חברות הבנייה השונות לנהל פנקסי-רישום עצמאיים. מי שרוכש דירה מהחברה נרשם בפנקסיה כבעלים, ולאחר מכן, רושמת החברה עסקות שונות שנעשו ביחס לדירה. עם סיום הליכי הפרצלציה, נרשם בעל הזכות האחרון על-פי פנקסי החברה כבעלים בלשכת רישום המקרקעין. כן נרשמים באותו מועד השעבודים התקפים הרובצים על הדירה. [4]

הפסיקה קבעה, שרישום בפנקסי חברות הבנייה אין כוחו יפה כרישום בלשכת מרשם המקרקעין[5]. משום כך, נושה, שהעניק אשראי לרוכש דירה או מבנה כלשהו ורשם משכנתא לזכותו בספרי החברה, אינו עדיף על שאר הנושים הרגילים, הלא-מובטחים, של הרוכש. כדי להבטיח את עדיפותו על אחרים, עליו לרשום איפוא את זכותו בלשכת רשם המשכונות[6]. הווה אומר, נשוא המישכון הינו זכות, ולא מקרקעין, ויש לפעול בהתאם להוראות חוק המשכון ביחס למישכון זכות, ולא על-פי הדינים החלים על מישכון מקרקעין. כאשר תירשם הדירה בעתיד על שם הקונה, יועתק המשכון מן הזכות אל הדירה, ואז יהיה צורך ברישום משכנתא בלשכת רשם המקרקעין, כדי שלמישכון יהיה תוקף מלא כלפי אחרים[7].

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית) 

חוק המחאת חיובים

י' ויסמן "מישכון חיובים" קובץ הרצאות בימי העיון לשופטים תשל"ה (שמעון שטרית עורך) 21.

ע"א פורד נ' חיים שכטר חברה לבניין והשקעות בע"מ , טרם פורסם