‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד בא לידי ביטוי שיתוף במקרקעין?

תוכן עניינים

מבוא. 

הדוקטרינה המסדירה את יחסי השותפים במקרקעין 

הזכות לפירוק השיתוף כזכות יסוד. 

דיני הרכוש המשותף בבית משותף. 

יתרונות הבעלות המשותפת במקרקעין 

המתח בין הבעלות המשותפת לבין זכות הפירוק. 

תמיכת המשפט הישראלי בשיתוף במקרקעין 

הסכם-השיתוף. 

שלטון הרוב של שותפי המקרקעין 

מגבלות פרוצדורליות. 

"שימוש סביר". 

ההתחשבנות לגבי ניצול הנכס. 

דיני פירוק שיתוף. 

סיכום.. 

ביבליוגרפיה. 

חקיקה. 

ספרות. 

פסיקה. 

מקורות זרים.. 

ישנם כמה מקרים קלאסיים של שיתוף במקרקעין. המקרה הנפוץ ביותר הוא כאשר בני זוג, הינם הבעלים המשותפים של דירת מגורים. בדרך כלל, אם לא נקבע אחרת, כל אחד מהם, מחזיק במחצית הזכויות בדירה. כך גם כאשר כמה אחים יורשים את עזבונם של הוריהם, הכולל נכס מקרקעין. כאשר נרשמת הירושה ונרשמים כל היורשים, הם הופכים להיות שותפים בנכס המקרקעין.

מקרה נפוץ נוסף של שותפות במקרקעין הוא כאשר מספר אנשים רוכשים, ביחד או אפילו בשלבים שונים, חלק מנכס שלם. בד"כ מדובר במגרשים המיועדים לבניה של בתים צמודי קרקע, על חלקה גדולה, שלא עברה הליכי חלוקה מסודרים, ועל חלקה זו, כל אחד בונה בית מגורים משלו. אומנם לכל אחד יש את בית המגורים שלו, אבל כל עוד לא נעשתה חלוקה של החלקה לחלקות משנה, או לא נרשם בית משותף, הם נחשבים, לכל דבר ועניין, לשותפים במקרקעין.

בחוק המקרקעין[1] ישנו פרק שלם העוסק בדיני השותפות במקרקעין. הוראת החוק הבסיסית, ואשר מכתיבה למעשה חלק ניכר מההתייחסות הכוללת לשותפות במקרקעין הינה כי:

מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם" (סעיף 27 לחוק המקרקעין). 

משמעות הדבר הינה כי כאשר ישנם כמה שותפים, אין לאף אחד זכות עדיפה או יתירה על פני שאר השותפים, בחלק מסוים בנכס. מבחינה ציורית ניתן לומר, שאם לדוגמא, ישנם שני שותפים בנכס, אזי, כל גרגר חול של הנכס, נחלק לשנים, מחצית לכל אחד מהשותפים. כמו כן, כל עוד לא נקבע מה חלקו של כל אחד מן השותפים, החוק קובע חזקה שהבעלות הינה בחלקים שווים.

להבדיל מהמקרה של בני זוג נשואים, המתגוררים יחדיו בדירת המגורים שלהם, וכל עוד לא מתעוררת ביניהם מחלוקת אשר מביאה לגירושין, בהרבה מקרים אחרים של שותפות במקרקעין יש צורך להסדיר את היחסים בין השותפים ואת זכויותיהם של כל אחד מהם בנכס. [3]

חוק המקרקעין מאפשר הסדרה כזו של יחסים בין שותפים בדרך של הסכם, אשר נקרא בלשון המקצועית "הסכם שיתוף במקרקעין". במשפט אחד ניתן להגדיר את העקרונות של הסכם כזה כ"שלי שלי ושלך שלך". במסגרת הסכם שיתוף מייחדים לשימושו של כל אחד מבעלי הזכויות חלק מוגדר במקרקעין ובאותו חלק הוא רשאי לעשות את כל אשר בעל מקרקעין רשאי לעשות במקרקעין שבבעלותו. מאידך אין לו זכות לעשות דבר ביחס לחלקיהם האחרים של המקרקעין המיוחדים לשימושם של יתר השותפים. להסכם כזה מצרפים תשריט אשר מתאר את המקרקעין בשלמותם ואת החלוקה הפנימית שלו לחלקים המיוחדים לכל אחד מן השותפים. כמו כן נקבעים בהסכם כזה הסדרים לגבי מימוש זכויות הבניה על ידי כל אחד מהשותפים, אחריות לתשלום הוצאות השייכות לחלקים המשותפים או להוצאות משותפות לכלל המקרקעין, התחייבות לא לפגוע בזכיותיהם של יתר השותפים, וכן ביחס לזכותו של כל אחד מהשותפים להעביר את זכויותיו בחלק שבשימושו לאחר, ללא צורך בהסכמת יתר השותפים וכן אף לשעבד אותו או למשכן אותו לצרכיו. [4]

חשוב להדגיש כי הסכם כזה, אינו משנה את הקביעה של החוק כי הבעלות של כלל השותפים במקרקעין הינה בעלות משותפת, אך הוא מסדיר את ההחזקה והשימוש בכלל הנכס ובחלק המיוחד לכל אחד מהשותפים.

חשוב לציין שהפתרון של הסכם שיתוף, הינו פתרון טוב ויעיל, כאשר יש הסכמה בין השותפים לחתום עליו ולהגיע להסכמות ביחס לניהול השותפות. ישנם לעומת זאת מקרים, שבהם לא ניתן להגיע להסכמה ביחס לחתימה על הסכם שיתוף. הדבר יכול לקרות במיוחד, בנכסים שבהם חלק מהשותפים מחזיקים בזכויותיהם במשך שנים רבות, וקשה לקבל מהם הסכמה לחתימה על הסכם כזה, וזאת בין היתר כיון שבמשך השנים נוצרו שינויים בגבולות שבין חלק לחלק במקרקעין, על חשבון חלקו של שותף חדש או שנעשה על ידיהם שימוש במקרקעין בדרך שהשותפים החדשים מתנגדים אליה. במקרים כאלה שלא ניתן להגיע להסכמות בדבר חתימה על הסכם שיתוף, הדבר יכול למנוע את האפשרות לביצוע עסקאות במקרקעין הללו על ידי השותפים האחרים, שכן רוכש פוטנציאלי של הנכס ירצה לוודא שזכויותיו ברורות ולא ירצה לרכוש נכס שקיימת מחלוקת לגבי השימוש או ההחזקה בחלקים ממנו.

מצגת בתים משותפים, רכוש משותף

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית) 

מוטי בניאן, דיני מקרקעין – עקרונות והלכות (מהדורה שנייה), המכון למחקרי משפט וכלכלה בע"מ

ח' דגן קניין על פרשת דרכים (תל אביב).

יהושע ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף 

יהושע ויסמן "שיתוף בנכסים" קובץ הרצאות בימי עיון לשופטים , 3-2 

Kaman & Cusimano "Understanding the Government of a Community Association" NYU law Rev