‏390.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד באה לידי ביטוי התופעה של קבוצות רכישה ליווי בנקאי והיבטי מס?

תוכן עניינים

מבוא    

שאלת המחקר   

סוגי קבוצות רכישה         

אופי ההתנהלות והפעילות בקבוצה

סיכונים 

תהליך ארגון וניהול קבוצת הרכישה

אישורי בניה נדרשים לצורך סיום הבניה      

היבטי מס של קבוצות רכישה        

מעמד מס ומבנה

שיקולי מס הכנסה           

מס מכירה ושימוש          

מס ערך מוסף (מע"מ)     

תיקון  לחוק מיסוי מקרקעין           

התנאים לסיווג הרוכשים כקבוצת רכישה לענייני מס  

פסיקה על היבטי מס של קבוצות רכישה     

השלכות המיסוי בקבוצת רכישה    

תאימות ודיווח    

דוח הועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות הרכישה   

שיקולים בינלאומיים         

סיכום ביניים      

ליווי בנקאי         

מימון בנקאי לקבוצות רכישה         

ליווי בנקאי של קבוצות רכישה       

ניהול סיכונים וקבוצות רכישה        

שיתוף במקרקעין

יתרונות קבוצות רכישה    

יתרון המיסוי:     

יתרון בעלויות הייזום:       

יתרון בגיוס מימון בנקאי:  

חיסכון בעלויות שיווק:      

אלו קשיים עשויים להיווצר בקבוצת רכישה?

יתרונות המס בשימוש בקבוצות רכישה       

חובת דיווח לרשויות המס 

הטרנד החם ביותר במדינת ישראל

בניית מודל לבית

דו"ח שמאי מקרקעין        

מהי קבוצת רכישה?        

איך זה עובד?    

כיצד מחלקים את הדירות?           

החיסכון הכספי - מתי וממה מורכב?          

עשרות פרויקטים ברחבי הארץ     

מי שלא מתאים למנגנון - לא נכנס 

הקבלנים - התארגנות בתחפושת  

סיכום   

ביבליוגרפיה       

חקיקה  

ספרות  

פסיקה  

מקורות זרים      

לבנקים תפקיד מכריע במערכת האקולוגית של קבוצות רכישה על ידי מתן הגיבוי הפיננסי הדרוש. תמיכה זו באה לידי ביטוי בדרך כלל באמצעות הלוואות המוענקות לקבוצה כישות קולקטיבית או לחבריה באופן אישי. מעורבותם של הבנקים היא קריטית להיתכנותם של פרויקטים כאלה, שכן היא מבטיחה את זמינות ההון הדרוש לפיתוח או רכישה של נכס. [1]

מנקודת מבט של קבוצת הרכישה, שיתוף הפעולה עם הבנקים כרוך ביתרונות ואתגרים כאחד. בצד החיובי, מימון בנקאי יכול להקל משמעותית על הנטל הפיננסי על חברים בודדים, מה שהופך את ההשתתפות בקבוצת רכישה לאופציה בת קיימא עבור רבים. דבר זה רלוונטי במיוחד בהקשר הישראלי, שבו העלות הגבוהה של נדל"ן מהווה לעתים קרובות מחסום לבעלות על בית. על ידי קבלת הלוואה, חברי הקבוצה יכולים לפרוס את העלות על פני תקופה ממושכת, ובכך להפחית את העומס הפיננסי המיידי.

יתרון המיסוי: יתרון במס ערך מוסף- החובה לשלם מס ערך מוסף ברוב המקרים נקבע ע"י זהות הקונה. במה מדובר? כשחברה, קבלן מסחרי, או יזם אחר רוכש קרקע מאדם פרטי עליו לשלם מס ערך מוסף בעת הרכישה ובעת המכירה. חיוב זה נובע מכוח ס'1 לפקודת מס הכנסה תחת ההגדרה של "עסקת אקראי" וחוק מס ערך מוסף. אולם כשמדובר על "קבוצת רכישה" תוך שימת דגש שהקבוצה מורכבת מאנשים פרטיים הרוכשים את הקרקע העסקה לא תחשב כ"עסקת אקראי" ולכן לא תהיה חבות במס. בנוסף קבוצת הרכישה לא תחוייב במס ערך מוסף על היטלי פיתוח ואגרות בנייה אותם בדרך כלל יש לשלם לרשות המקומית.

יתרון מיסוי נוסף מתבטא בגובה מס הרכישה. ב"קבוצת רכישה" מוטל מס בגובה של 5% אחוז ממחיר הקרקע- דגש על מחיר הקרקע בלבד, בעוד שבמצב בו אותו אדם פרטי ירכוש דירה מקבלן ולא דרך קבוצת רכישה יוטל עליו מס רכישה בגובה 5% אך מערך הדירה כולה. חיסכון שעשוי להיות מאוד משמעותי. [1]

מאז פרשות ענבל אור ואלדד פרי ירד קרנן של קבוצות הרכישה אך הן עדיין קיימות. למה להצטרף לקבוצת רכישה? בכדי שאוכל לבחון מהן הסיבות בגינן כדאי להצטרף לקבוצת רכישה עלינו להתחיל ולבחון מהי קבוצת רכישה. קבוצת רכישה הינה לרוב קבוצת אנשים שהתארגנה יחדו לשם פרויקט רכישה ו/או בנייה משותף[1]. לרוב, הקבוצה מתחילה באיתור הקרקע לבנייה. לאחר מציאת ורכישת הקרקע כל חבר בקבוצת הרכישה מקבל את חלקו היחסי במקרקעין ע"פ סכום הכסף אותו שילם. לצורך הדגמה: במידה והקבוצה גייסה מיליון ₪ ואני השקעתי 500 אלף ₪ מתוך המיליון, אני אקבל 50% מהקרקע. בשלב השני קבוצת הרכישה מתקשרת בחוזה עם קבלן לשם בניית בניין המגורים. לפני שנכנס לעובי הקורה חשוב לי לציין שלקבוצות רכישה יש מספר יתרונות לא מבוטל מבחינת המיסוי, מבחינת החיסכון בפער תיווך והמשמעותי ביותר היתרון לגודל. יתרונות אלו יכולים להביא את המשקיעים בקבוצות הרכישה לחסכון של עד 20% ממחיר דירה בשוק[2].

קבוצת רכישה נדל"נית היא קבוצת אנשים המתאגדת יחד על מנת לבנות מבנה מגורים, במטרה להוזילעלויות ולעתים אף במטרה לבחור את השכנים.[3]

קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי קבוצה הומוגנית הרוצה להתגורר ביחד לדוגמה קבוצות רכישה לציבור הדתי והחרדי או באמצעות חברה מנהלת המארגנת את כל שלבי הרכישה והבנייה. הקבוצה מאפשרת לחבריה להקטין את פערי התיווך שבקניית הנכס כמוצר מוגמר. בנוסף, בעבר, ובמקרים מסוימים גם היום, קבוצות הרכישה נהנו בהקלות בתשלומי המס פטור ממס ערך מוסף על הקרקע ועל האגרות ומס רכישה נמוך יותר. מאידך, לרוב הסיכון שבהשתתפות ביזום הפרויקט גדול יותר מהסיכון שבקניית אחת הדירות, והמחיר הסופי אינו מובטח.

אלדד פרי  היה מטאור בעולם הנדל״ן, עם קבוצות הרכישה והפרויקטים שהוביל - עד שהכול התפרק: זה התחיל בתלונות נקודתיות ודיווחים על קשיים, ולבסוף החברה נכנסה להקפאת הליכים, לקוחות רבים נשארו בלי כסף - והוא עצמו נותר עם חובות בסך מאות מיליונים. באוק' 2022 נרצח מחוץ לבית כנסת ברחובות, סיפורו של אלדד פרי הסתיים בחיסול לאור יום...

קיימות מספר התאגדויות קבוצות רכישה בישראל ישנם הבדלים מהותיים בתמחור ומיסוי הקבוצות השונות:

• קבוצת רכישה אמיתית קבוצה זו מאופיינת בשל העובדה שלא נעשית כל פעולה של רכישת הקרקע הרצויה בפועל עד אשר גובשה הקבוצה או מרביתה ואז נעשה הסכם מכר מקרקעין מול חברי הקבוצה העתידה ובעלי הקרקע.
• קבוצת רוכשים זוהי התאגדות של יזם כלשהו מול קבלן כלשהו, ששניהם רוכשים את הקרקע, ואז מוכרים מחדש את הקרקע לאחר תכנון לקבוצה של אנשים הומוגנית או הטרוגנית עד אשר ממלאים את מכסת הדירות באופן זה.

בשל כפל רכישת הקרקע יוצא מנקודה זו מצב שראשית היזמים אשר מבעוד מועד רכשו את הקרקע ישלמו מס רכישה על הקרקע, ואחר כך יעמיסו רכיב מס רכישה זה על הדיירים העתידיים שיצטרכו אף הם לשלם מס רכישה על הקרקע ועל דירתם, משמע כפל מיסוי.

• קבוצת רכישה חברתית זוהי קבוצת אנשים עם היכרות אישית ו/או חברתית כלשהי, המעוניינים להקים מבנה על קרקע עתידית, לרבות לקבוצה חברתית אין את הידע המלא להשלמת כל מרכיבי הבניה ולעתים בשל כך מוצאת הקבוצה את עצמה מול בעיות כגון גיוס בנק מלווה, בעיות בהליכי התכנון ועוד[4].
• קבוצת קנייה היא קבוצת אנשים שמתאגדת יחד על מנת לרכוש דירות מחברות בניה תוך ניצול הקבוצה כ"רוכש גדול" על מנת לקבל הנחה מחברות הבניה.

חברות הבניה מוכנות להעניק הנחות משמעותיות לקבוצה כזו בגלל החיסכון בעלויות השיווק ובעלויות המימון. דוגמאות לקבוצות קניה הם מועדוני הצרכנים חבר, קרנות השוטרים וועדי עובדים[5].

מצגת התחדשות עירונית, פינוי בינוי

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית)

A Smith "Community title schemes". ACT Planning and Land Authority. ACT Planning and Land Authority’s

עבודה אקדמית אלדד פרי, סמינריון ענבל אור, עבודה אקדמית קבוצות רכישה, עבודה אקדמית אלדד פרי, סמינריון ענבל אור, עבודה אקדמית קבוצות רכישה, עבודה אקדמית אלדד פרי, סמינריון ענבל אור, עבודה אקדמית קבוצות רכישה, עבודה אקדמית אלדד פרי, סמינריון ענבל אור, עבודה אקדמית קבוצות רכישה, עבודה אקדמית אלדד פרי, סמינריון ענבל אור, עבודה אקדמית קבוצות רכישה, עבודה אקדמית אלדד פרי, סמינריון ענבל אור, עבודה אקדמית קבוצות רכישה, עבודה אקדמית אלדד פרי, סמינריון ענבל אור, עבודה אקדמית קבוצות רכישה, עבודה אקדמית אלדד פרי, סמינריון ענבל אור, עבודה אקדמית קבוצות רכישה, עבודה אקדמית אלדד פרי, סמינריון ענבל אור, עבודה אקדמית קבוצות רכישה