‏290.00 ₪

שאלות המחקר

כיצד באים לידי ביטוי מקרקעין בידי המדינה?

תוכן עניינים

מבוא

שאלות המחקר

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)

מטרות הרשות

תפקידי הרשות

מבנה הרשות

הנהלת החטיבה

חטיבת השמירה על הקרקע

שמירה על שטחים פתוחים:

חטיבת השירות

הרפורמה במקרקעי ישראל

יעדי הרפורמה

הגדלת מלאי הקרקעות לבנייה:

התמקדות בקידום יעדי המינהל:

הטבה למעמד הבינוני והנמוך:

שמירה על אינטרסים לאומיים:

דמי שימוש בקרקע

דמי חכירה –

דמי היוון –

דמי הסכמה –

דין מצוי - בעלות ציבורית במקרקעין

שוק חופשי ללא התערבות

משפט משווה – רמ"י בעולם

הפרטה של מקרקעי ישראל

מקרקעין עירוניים

מקרקעין חקלאיים

מבחן ההצדקות לשליטה ציבורית במקרקעין

פארקים לאומיים ושמורות טבע

מקרקעי ישראל שהוחכרו לחקלאות

ריאות ירוקות

ועדת רונן

חופים

ביטחון

סיכום

ביבליוגרפיה

סמוך לאחר שוועדת רונן - הוועדה לרפורמה במדיניות מקרקעי ישראל - התמנתה על-ידי שר התשתיות הלאומיות, והדוח שלה פורסם לאחר שהוועדה מסרה את המלצותיה לממשלה ולמועצת מקרקעי ישראל. חלקן כבר אומצו, וחלקן טרם אומצו או יושמו. טיוטת הדו"ח שחיבור זה מהווה חלק ממנו נמסרה לוועדת רונן, על-פי בקשתה, ונראה שמקצת מממצאיו השפיעו על מסקנות הוועדה (כפי שניתן ללמוד מדברי התודה והאיזכורים שבדו"ח), ובכך תרמו, במידת-מה, לשינוי עצם המציאות שאני בוחנת בחיבור. חיבור זה עודכן סמוך למועד הבאתו לדפוס, כך שהוא כולל התייחסות להמלצותיה העיקריות של ועדת רונן (להלן: דו"ח ועדת רונן).

המלצותיה של ועדת רונן בתחום העירוני אומצו  על-ידי הממשלה ומועצת מקרקעי ישראל, אך זמן רב יחלוף עד שההמלצה החשובה מביניהן - העברת יחידות הדיור העירוניות על-שם החוכרים - תיושם הלכה למעשה. ההמלצות בתחום החקלאי טרם אומצו, ובעת כתיבת שורות אלה  הן הועברו לדיון בוועדה בין-משרדית, שם התברר, כצפוי, שהן שנויות במחלוקת עמוקה.

רשות מקרקעי ישראל פועלת מכוח חוק רשות מקרקעי ישראל, ומנהלת את קרקעות הלאום בישראל. הרשות היא ממשיכת דרכו של מינהל מקרקעי ישראל, שהוקם למטרה זו.

בראש רשות מקרקעי ישראל פועלת מועצת מקרקעי ישראל הקובעת את מדיניות המקרקעין במדינה. בראש המועצה עומד שר הבינוי והשיכון וחבריה הם מנכ"לים של משרדי ממשלה ונציגי קק"ל. רשות מקרקעי ישראל מבצעת את המדיניות הנקבעת על ידי מועצת מקרקעי ישראל. בראש הרשות עומד מנהל הממונה מדי חמש שנים על ידי ראש הממשלה והשרים. 

קווי המתאר של המדיניות הקרקעית הלאומית הרצויה אינם מצויים זה זמן רב בתחום הקונסנזוס הלאומי. ניתן אף לומר שבתקופה האחרונה - למן גלי העלייה ההמונית והפיתוח המואץ בשנות התשעים - המדיניות הקרקעית הלאומית שרויה במשבר שתוצאותיו אינן ידועות, אך התהפוכות שהוא גורם במדיניות הקרקעית הנוכחית ניכרות עד מאוד.

הוצגה דרך לבחון ולהעריך את המדיניות הקרקעית של ישראל, ובמיוחד את הסוגיה של המשך הבעלות הלאומית על רוב המקרקעין במדינה. לצורך הבחינה יישמנו שלוש נקודות-מבט: השוואה של מדיניות הקרקע בישראל למדיניותן של מדינות דמוקרטיות אחרות בעלות כלכלות מפותחות; חיוץ של המדיניות בעתיד על-פי כיוון ההתפתחות של המדיניות בעבר; ויישום אמות-מידה הגזורות מתוך תיאוריות מקובלות בדבר ההצדקות האפשריות להתערבות ציבורית כלשהי בשוק החופשי או בהסדרים חברתיים. יישמנו את אמות-המידה הללו, אחת לאחת, בשאלה בדבר מידת ההצדקה להמשך הבעלות הלאומית על המקרקעין בישראל.

המסקנות העולות מהבדיקה התיאורטית שערכנו בדבר ההצדקות להמשך הבעלות הציבורית על הקרקע הן שההצדקות העיקריות התקפות כיום בישראל שלקראת שנות האלפיים נוגעות דווקא בשימור המוצרים הציבוריים המובהקים ביותר - שמירה על השטחים הפתוחים: השטחים החקלאיים, הפארקים וחופי הים. מתוך הסקירה הבינלאומית למדנו שכך מקובל גם במדינות מפותחות אחרות כהצדקה מספר אחת לבעלות ציבורית על הקרקע (כאשר זו קיימת).

עלה מן הבדיקה שיש צורך להגדיר מחדש את מקומה של הבעלות הלאומית, לצמצמה באמצעות הפרטה לגבי סוגים רבים של מקרקעין ולכוון את המשך הבעלות הלאומית כך שתקלע טוב יותר ליעדים העיקריים המהווים הצדקה טובה לבעלות ציבורית על מקרקעין. במקום להתפזר ולחול על כל סוגי המקרקעין, עם הבחנה מעטה מאוד על-פי יעדים, חייבת המדיניות הקרקעית הלאומית להתמקד בעיקר ביעדים שלגביהם יש הצדקה מוכחת ונזק מזערי. שהרי כיום, הבעלות הלאומית על המקרקעין חלה למעשה על חיי היומיום של רוב תושבי ישראל בתחומי המגורים, המסחר והפיתוח הכלכלי השוטפים, וחרף הנסיונות שנעשו בעשורים האחרונים לצמצם את נוכחותה המכבידה של התערבות בקנה-מידה כזה בפעולת שוק המקרקעין, אין ספק שהיא גורמת נזקים. לבעלות לאומית בהיקף כזה ובמכלול נושאים כזה לא מצאנו הצדקות טובות.

אולם בישראל, דווקא הנושאים שהבעלות הלאומית מוצדקת לגביהם - שימור שטחים פתוחים וחופי הים - זכו עד כה בתשומת-לב מעטה מאוד בין יעדיה של מועצת מקרקעי ישראל. דווקא לנושאים אלה לא הקדישה מועצת מקרקעי ישראל מעולם דיון מקיף במסגרת מאות דיוניה במשך עשרות שנות קיומה, אף שעסקה במאות החלטות הנוגעות במגזר החקלאי.

קיים צורך מהותי ואף דחוף שממשלת ישראל ומועצת מקרקעי ישראל יקדישו סדרה של דיונים מעמיקים לשם הערכה מחדש של המדיניות הקרקעית של מדינת-ישראל. למן כינונה של מועצת מקרקעי ישראל והמינהל, והחלטה מספר 1, לא נוסחו למעשה יערים כוללניים מנחים למדיניות הקרקעית. לנוכח התמורות העצומות שעברה מדינת-ישראל מאז והתמורות הרבות שעברה המדיניות הקרקעית עצמה, באמצעות סדרה ארוכה של החלטות תוספתיות (אינקרמנטליות), הגיעה העת לבדיקה מחדש. ועדת רונן, שהגישה את מסקנותי, צעדה צעד חשוב בכיוון זה, והמליצה המלצות חשובות ונכונות, אך גם חלק מהמלצותיה, בעיקר בתחום הקרקע החקלאית והשטחים הפתוחים שהם גם עיקר עתודות הקרקע שיהיו נשוא ההתמודדות סביב התכנון והפיתוח העתידיים - אינן אלא תרופות לטווח קצר.

הוצעה מדיניות חליפית. אני מודעת לכך שההצעות נועזות קמעה, אך אני חוששת גם מפני ההשלכות המזיקות של המשך המדיניות הקרקעית דהיום. זו עלולה להחמיץ את האפשרות להבטיח תכנון בר-קיימא לא רק "לדורות הבאים", כביטוי המקובל כיום, אלא, בישראל ששיעורי הפיתוח גבוהים בה במיוחד, גם לדור הנוכחי. אין מנוס מהצורך בחשיבה יסודית, חדשה ונועזת.

מצגת מקרקעי המדינה, רשות מקרקעי ישראל 

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית)

יהושע ויסמן "התיישנות ושיהוי laches –הילכו שניהם יחדיו?" ספר יעקב טירקל – פרקי הגות, עיון ומשפט (עורכים: אהרן ברק, קארין כרמית יפת, אליקים רובינשטיין) (הוצאה אקדמית נבו, ירושלים) (2020) ע' 465

ו' דשא מערכת המשפט בישראל, הוצאת נבו (2019)

גבריאלה שלו, א' צמח דיני חוזים. מהדורה רביעית, הוצאת נבו (2019)

נילי שגיא חוק הדיור הלכה למעשה, נבו (2019)

תח - 3/4 חסינה, בסס שפיט שונו ר פרקים