‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד בא לידי ביטוי הפטור ממס שבח בדירה מזכה לאור שאלות של תכנון מס?

תוכן עניינים

פרק א': מבוא 

מכירת דירת מגורים מזכה - שינויים בהוראות חוק מיסוי מקרקעין החל מיום 1.1.2018

פרק ב': פטור לדירת מגורים

תנאים מקדמיים

עילות הפטור

סייגים לתחולת הפטור

עקרון התא המשפחתי כמוכר אחד

פרק ג': הסייג של "דירת מגורים מזכה" 

הדרישה בתקופת הצינון בדירת מתנה כדי מניעת ניצול לרעה של תכנוני מס

דירת מגורים בחו"ל ובאזור יהודה והשומרון וחבל עזה

פרק ד': דירה מזכה ותכנון המס  

תכנון מס של מתן אופציה כעקיפה של הוראות הפטור ממס לדירות מגורים

מבחן התוכן הכלכלי בפטור לדירת מגורים

המבחנים לקביעת התוכן הכלכלי של העסקה – עסקי / הוני

עקרון הברירה לשלם את המס – תכנון מס לגיטימי מטעם המחוקק

פרק ה':עקרון הזכות לבחור את עילת הפטור 

בקשה לשינוי עילת הפטור

פסיקה

ו"ע (מחוזי ת"א) 28079-10-15 נחמה נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א 

ו"ע (מחוזי ת"א) 43873-12-18 קיסריה השקעות בע"מ נ' מס שבח תל אביב 1 

ו"ע (מחוזי ת"א) 25755-01-20 טהרלב נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז תל אביב

עדכון חקיקה 2022 בעקבות הקורונה

סיכום

ביבליוגרפיה

הפטור ממס שבח לדירות מגורים עבר גלגולים חקיקתיים רבים. החוק מ1963 כלל עילת פטור אחת, שניתן לדירת יחיד שהוגדרה כדירה המשמשת בעיקרה למגורים והיא בבעלותה או חכירתו של יחיד והוא או קרובו גרים בה רוב ימות השנה. כמו כן, הפטור האמור הנ"ל היה מוגדר לדירה בת 70 מ"ר והיא עוררה בעיות רבות שנדונו בבתי המשפט.תיקון מס 6 לחוק, שנתקבל בשנת 1975, תיקן במקצת מן העיוותים שהיו בחוק: ראשית, הוא העניק את הפטור ממס על מכירת דירת מגורים ששווייה לא עלה על סכום מסוים שנקבע בחוק. שנית, הוא העניק הנחה ניכרת מהמס אם שווי הדירה עלה מן הסכום האמור. שלישית, מכירה שלא זכתה לפטור מהמס כאמור זכתה בכל זאת בדחיית מס, אם המכירה נועדה לרכוש דירת מגורים אחרת במקומה.

תיקון מס 8 לחוק, שנתקבל בשנת 1980, הניח את הבסיס להוראת הפטור ממס אשר קיימת היום בחוק. תיקון זה חולל מהפיכה של ממש בכל המובנים: ראשית, הוחלפה הגדרת דירת יחיד, בהגדרה חדשה של דירת מגורים, הכוללת יסודות חדשים ורחבים יותר מההגדרה הישנה. שנית, דרישת המגורים בפועל בוטלה כליל, וכיום אין צורך במגורים בדירה כדי שתיחשב לדירת מגורים. שלישית, ניתנו מס' של עילות פטור ממס: לדירת מגורים יחידה, לדירת מגורים שאינה יחידה, וכן פטורים ספציפיים שנועדו לכסות מקרים מיוחדים שיש בהם צורך בפטור ממס. ההרגשה היא כיום, שהמחוקק עבר לקיצוניות השנייה והעניק לנישום הגנה יתרה, כך שניתן לאמור שהפטור ממס לדירת מגורים נהפך למקלט המס הגדול ביותר כיום במדינת ישראל.

מכירת דירת מגורים מזכה - שינויים בהוראות חוק מיסוי מקרקעין החל מיום 1.1.2018

שינוי חשוב במכירת דירת מגורים מזכה הוא השינוי בהוראות חוק מיסוי מקרקעין החל מיום 1.1.2018. בקרב הציבור ובכלל זה גם בקרב ציבור עורכי הדין קיימת במידה מסוימת חוסר בהירות לגבי השינויים שחלו במיסוי של דירות מגורים החל מיום 1.1.2018. 

חוסר הבהירות ואי ידיעת המצב החוקי לאשורו, הביאו אף למתן המלצות שגויות של עורכי דין ללקוחותיהם להקדים מכירה מתוכננת של דירת מגורים מזכה שיום רכישתה קדם ליום המעבר ולבצע את המכירה לפני 1.1.2018 על מנת "להספיק" לנצל את הזכאות לחישוב מס מוטב (חישוב ליניארי חדש) לפי הוראות סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין. זאת, על אף שהחל מיום 1.1.2018 נפתח פתח רחב למכירה, בזכאות למס מוטב, של דירות מגורים העומדות בהגדרת ״דירת מגורים מזכה״, וכמעט ללא כל הגבלה על היקף הדירות הנמכרות.

השינויים במצב החוקי החל מיום 1.1.2018 נובעים מפקיעתה של "הוראת שעה לתיקון מס' 76 לחוק, לתקופה מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017 (תקופת המעבר)" שהייתה בתוקף מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017 ושכללה מגבלות שונות למימוש זכאות למס מוטב בתקופת המעבר וכן על פטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) למוכר שנכנס לתקופת המעבר עם יותר מדירת מגורים מזכה אחת כפי שיפורט להלן.

(בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית)

ביבליוגרפיה לדוגמא:

יהושע ויסמן "התיישנות ושיהוי laches –הילכו שניהם יחדיו?" ספר יעקב טירקל – פרקי הגות, עיון ומשפט (עורכים: אהרן ברק, קארין כרמית יפת, אליקים רובינשטיין) (הוצאה אקדמית נבו, ירושלים) (2020) ע' 465

גבאי י', שראל מ', המיסוי הישיר בישראל – מאפיינים, עיוותים והצעות לשינוי, הוצאת קהלת (2019)

אבי גורמן, מיסוי מקרקעין (2017)

 ו"ע (מחוזי ת"א) 25755-01-20 טהרלב נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז תל אביב