‏290.00 ₪

 שאלת המחקר

מהם הגורמים המשפיעים על שכר הדירה?

 תוכן עניינים

מבוא    

גורמים המשפיעים על שכר הדירה בארץ  

צד ההיצע:        

חוסר אטרקטיביות של אפיקי השקעה אחרים        

מתן אשראי גבוה וריבית נמוכה   

ספקולציה על מחירי הדירות (מצד קבלנים)          

משוב חוזר של מחירי דיור גבוהים וגידול בפערים 

השפעת גובה הריבית על המשק  

ריבית פריים ומשכנתה   

מיסוי שכר הדירה בישראל כגורם המשפיע על גובה שכר הדירה     

ההצעה לגבי חוק השכירות ההוגנת         

גורמים לתמיכה בבעלות על דיור 

חסרונות לתמיכה בבעלות על דיור          

רגולציה של גובה שכר הדירה     

גורמים לתמיכה בבעלות על דיור 

חסרונות לתמיכה בבעלות על דיור          

מקורות

גורמים המשפיעים על שכר הדירה בארץ:

1)       ריבית - מאז שנת 2003 חלה ירידה בריבית על משכנתאות. מכ-7% ועד כ-2.7% בספטמבר 2008. הירידה בשיעור הריבית נגרמה בעיקר עקב הקטנת הגירעון הממשלתי, שהביאה לירידה בריבית לטווח הארוך במשק, והן מהגידול בתחרות בשוק המשכנתאות. בשנת 2009 חפץ בנק ישראל לעודד השקעות ולמנוע מיתון, לכן הוריד למינימום את הריביות. ברבעון הראשון של 2009 הגיעה הריבית הנומינלית של בנק ישראל ל-1.2% בממוצע, ואילו ברבעון השני היא צנחה עד ל-0.5% בלבד. החשש הגדול הוא שההחזרים החודשיים הנמוכים על המשכנתא כבר לא יהיו נמוכים כל כך, וחלק מהרוכשים עלולים להיקלע לקשיים. התפתחות זו הביאה לגידול בביקוש לרכישת דירות. בנוסף, כפי שיפורט בהמשך העבודה דנן, ריביות נמוכות היו תחילתה של "בועת הנדל"ן" בארה"ב.

2)       כוח קנייה – בשנים 2004–2008 חלה במשק צמיחה מהירה יחסית, ועקב כך חל גידול בשכר הריאלי הממוצע. שיעור האבטלה ירד משיא של 10.9% בינואר 2004 לשפל של 5.9% במחצית 2008, שיעור ההשתתפות בכוח העבודה גדל וחלה עלייה ניכרת בשווי נכסי הציבור. התפתחויות אלה הביאו להגדלת כוח הקנייה של הציבור. בנוסף, בשנים אלו הונהגה רפורמה במס וקוצצו מיסים (מס הכנסה, מס ער מוסף, ומס קנייה). התפתחויות אלו מביאות לגידול בפוטניאל הביקוש לדירות.

3)       אוכלוסייה ועלייה- לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, האוכלוסייה גדלה בקצב מהיר יחסית למדינות המערב, כ-1.7% בשנה, ומספר משקי הבית גדל מדי שנה בכ-2% (כ-40,000 משקי בית). גידול זה גורם להגדלת הפונציאל הביקוש לדירות חדשות. בנוסף, בעשור האחרון חלה ירידה במספר העולים לישראל והשתנה הרכב העלייה – פחות עולים מגיעים מחבר המדינות ומאתיופיה ויותר מארצות המערב.

4)       סיוע ממשלתי - בשנים האחרונות חלה ירידה ניכרת במעורבות הממשלה בשוק הדיור, ולמשל בשנת 2003 בוטלו מענקי המקום[1]. מדיניות זו הובילה להקטנת הביקוש לדיור בחלק מהאוכלוסייה.

5)       המשקיעים – דירה היא בדרך כלל מוצר סולידי, שבעליו לא מחויב בבדיקה יומית של שוויה. היא נרכשת לשנים רבות, ולכן אם מחירה יורד, למשל, בעליו לא מחויב למכור אותה. מסיבה זו מחירי הדירות היו יציבים רוב הזמן, והושפעו בעיקר מאירועים דרמטיים כמו מלחמות, מיתון כבד וגלי עלייה. ואולם בעשור האחרון בלטו שני סוגי רוכשים שאינם "סולידיים". הראשונים היו תושבי החוץ, שהחלו לרכוש נכסים בישראל - בעיקר נכסי יוקרה. נוכחותם בלטה בעיקר בשנים 2004-2007, והם היו אז כ-5% מכלל הרוכשים. עם פרוץ המשבר העולמי, שיעורם ירד מאוד, וכיום הם לא נחשבים גורם משמעותי.

הרוכשים מהסוג השני הינם המשקיעים. בניגוד לרוכש הסולידי, המשקיע רואה בדירה אפיק השקעה ומכניס אי יציבות לשוק. לכן, כשהוא משתלט על השוק משתלטת גם האי ודאות. בעבר משקל המשקיעים היה 20%-25% מכלל הרוכשים, אולם, בשנת 2009 משקלם עלה ל-33%, וזו כבר מאסה שעשויה לתרום לירידות מחירים בעתיד. לכן, יש להגביל את פלח המשקיעים.

מצגת נדל"ן יקר, הגורמים לעליית המחירים בשוק הנדלן, יוקר הדיור במדינת ישראל

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית)

• רות פלאטו-שנער "רגולציה בנקאית בישראל - יציבות מערכתית מול הגנה צרכנית" אחריות המדינה, גבולות ההפרטה וסוגיית הרגולציה (מרכז חזן לצדק חברתי, מכון ון-ליר בירושלים, יצחק גלנור ואיל טבת, עורכים. (2017)

מאיר חת הבנקאות בישראל במנהרת הזמן : הוצאת ראובן מס