‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד באה לידי ביטוי תמ"א 38 ותוכנית מתאר ארצית?

תוכן עניינים

מבוא

הבהרת הסוגיה המתעוררת משאלת המחקר. 

עניינה של תמ"א 38. 

מה בין התמ"א (38) לבין חוק תכנון ובניה וסיווג תכניות מתאר ארציות בסע' 49- 54.

מדרג התכניות בפסיקה. 

האם "חיזוק" הוא  התכלית המוצהרת של התמ"א, או התחדשות עירונית.. 

"מפת הדרכים" בהליך הרישוי, כדי הבהרת הסוגיה כמתבקש משאלת המחקר. 

הפיקציה בתמ"א 38/3. 

חוסר ההבחנה בין הנדסה לבין אדריכלות כמשפיעה ומושפעת.. 

ניגוד אינטרסים. 

שיקול הדעת  בתמ"א 38 משמעו הכנה ואישור תוכנית מפורטת.

הטריגר המפעיל את שיקול הדעת כמעגל שוטה. 

התעתוע של  תיקון מס' 3 בכל הקשור לשיקול הדעת.

שיבוש בהגדרת "חיזוק" 

פרשנות שיקול הדעת לוקה בחסר בהיותה עיוורת להוראות תקן 

"מבחן המספריים" 

החלטות אמיצות בקצה מנהרת "ההתחדשות" 

הפרשנות השגורה של סע' 12 ע"י ועדות הערכאות השיפוטיות.. 

הפרשנות המשתקפת ביחס  לזכויות הבנייה ע"פ התמ"א. 

האם תיקון מס' 3 יצר כותרת שהיא תחליף לתוכן. 

הבעייתיות בניסוח הרישא של סעיף 12. 

הרכבת הנתונים מניתוח סעיף 12 בסופרפוזיציה. 

התחקות אחר כוונת מנסחי התיקון בהמשך לסיפא בסעיף 12 . 

סעיף 12 אינו מעניק זכויות מעבר לאלה המצוינות.

"פטנט" ההריסה של מבנה חד קומתי כדי לזכות בהגדלת אחוזי בנייה. 

הריסת מבנה והקמתו מחדש.

מבנה חד קומתי ביחס לתמ"א 38/3 הסדר שלילי או לקונה?. 

הסיסטמה הנחזית בערר ובערעור ככל שמדובר במבנה נמוך. 

סוף דבר. 

רשימת מקורות.

עבודה זאת נכתבה בעקבות  היחשפותי להליך רישוי בבקשה להיתר בנייה באמצעות  מסלול תמ"א 38[1] בעיר נתניה. הליך הרישוי[2] ואופן ההחלטות שנתקבלו בו נראו לי תמוהות[3] ככול שעשיתי השוואה להליכים הרגילים האחרים להם התוודעתי בעבר במשך השנים, זאת הפעם הראשונה שחשתי חוסר נוחות בשל שבירת הכלים[4].[5] 

לכתחילה נראה שהסוגיה הספציפית אליה התוודעתי, הינה שולית לכאורה[6]  מה שנדמה כאילו היה מקרה ספוראדי בדמות "פתח כחודו של מחט", עד מהרה התברר, כי מדובר בסיסטמה פרשנית[7], "כפתחו של אולם"[8].

משסיימתי כתיבת עבודה זו, הופיעה ידיעה מרעישה[9] בדבר עמדתו של היועמ"ש שנתן תשובתו לביהמ"ש, אשר כללה ביקורת חריפה על הפרשנות שהעניקה ועדת הערר של מחוז תל אביב בכל הקשור להענקת אחוזי בנייה מופרזים באמצעות הוראות תמ"א 38.

לדעתי עמדתו של היועמ"ש נכונה היא ומושכלת, אף שהגיעה באיחור היא ביטאה את תרעומתי מזה כבר כאמור לעיל, עניין שעיכב הגשת עבודה זו.

עמדתו של היועמ"ש יוצרת משב רוח שאינו עומד בקנה אחד עם חוזרי מנכ"ל[10] משרד הפנים לעידוד ישום התמ"א, שזה כשלעצמו מבטא חוסר שביעות מהתנהלות וועדות התכנון בנדון.

בטרם אגיש סופית עבודה זאת נתבשרנו שהמועצה הארצית לתכנון ובניה, במהלך הכרחי ומהיר, אימצה הלכה למעשה את הפרשנות המרחיבה לתמ"א[11]  

קודם לאמור לעיל "הרים המחוקק את הכפפה"[12] ניסח "חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית" שפרקי סעיפיו מצויים בחודש זה (נובמבר 2015 ) בשלבי אישור סופיים[13] .

אין ספק שהמהלך האחרון של המחוקק, כאמור לעיל יקהה את הביקורת עליה אני מצביע בעבודתי, עם זאת ולשם זהירות אמשיך בטיעוניי, על אף שאין להשיב לאחור את הכשלים שכבר נעשו. הגם שלפתחנו כבר מתגבשת  לה התמ"א בגלגולה הרביעי.

התמ"א, שנחזתה כחוק שתכליתו חיזוק מבנים מסוימים[14]. תפחה לחוק חובק חקיקה משלימה[15], שמצודתו פרוסה על כל הרשויות. כך תכלית פורמליסטית שמהותה עידוד לחיזוק מבנים מסוימים הפכה למדיניות אגרסיבית של קידום  פסידו ג'נטריפיקציה[16].

לא זו גם זו ביום דוחה בימ"ש המחוזי עתירה[17] ומאפשר הריסת מבנה חד קומתי ובמקומו בניית בנין בגובה 5 קומות, פסה"ד משמעותי הנותן לתמ"א 38 פרשנות מרחיקת לכת עד כי השופטת מייצרת לנו חוק תכנון ובניה חדש[18].

עיוות יוצרות התכלית אתגר אותי על כורחי לנסות להתחקות אחר התהליכים שדחקו במחוקק כדי לקדם החוק. עד מהרה נתחוור לי כשגיליתי שמדובר בתזזיתיות שנתעצמה לה ומצאה מפלט ב"הנפקת חוק"[19] תלוי תרבות[20] כה שנוי במחלוקת, עד כי מצאתי שהמניע הבלתי מוצהר לחקיקת החוק היא בעצם חוויה של רעידת אדמה שלא גרמה כל נזק, אך נענעה את התקרה האקוסטית במשכן הכנסת[21].  עניין שהסתמן כאות אזהרה, כשבעלי עניין מצאו בזה "קרדום לחפור בו" וכהזדמנות להציף בפחד לא רק את המחוקק, אלה את ציבור כולו כפרי בשל להטמיע בו את החרדה מהבאות כשדיבור הוא ההתעקשות על רעידת אדמה שתתרחש[22]. אין החשש דווקא מרעש האדמה, שהרי רעידות אדמה מתרחשות באזורינו כל הזמן[23]  אלא שהעניין המטריד הוא השימוש בהפחדה[24] מרעש שיבוא,  והרעש לדבריהם[25] בוא יבוא !... אף שאין הם יודעים לומר מתי!

הדאגה היותר משמעותית היא מחוק "המתבשל על גחליה של ההפחדה", עניין שתוצאתו בסופו של יישום, כבר לא תהיה מרנינה.

אין בעבודה זאת כדי לעסוק ב-"יתרונותיו" של החוק ובהחלתו במצבים ראויים[26], את זה ימצא הקורא בנקל במנועי החיפוש באינטרנט ובתמונות מרהיבות של חזיתות בניינים שעברו את תהליך[27].

אך לא יהיה זה מיותר להבהיר, כי כושר הביקורת של חסר הניסיון לא יוכל לחדור מילימטר אל מעבר לפסון הנוצץ של אותן חזיתות. מאידך יהיה זה לא בר שקילות להצביע על החסרונות שהרי כל ניסיון לכרסם ב"יוזמה" של החוק מצטייר כתפקיד מרושע שעניינו להציג תמונה פסימית, בבחינת נבואת שקר. שאת זה לרוב הרגש האינטואיטיבי יעדיף לדחות.

גם לא ניתן להתעלם מהעובדה שהחוק מניע במידה לא מבוטלת את שוק ההון הנדל"ני ומעורר פעילות כלכלית בסקציות שבהן נידמה כי שקעו באפרוריות  שיגרת היוממות.[28] שתועלת ופיתוח כלכליים לא יצמחו שם עוד. ואולם למרות זאת הדאגה היא מתכלית הוראות חוק שמשנה גווניה בבחינת ניסוי וטעייה בידי אינטרסנטים.

אין הכוונה דווקא לראייה עתידית כוללת מעבר לטווח הקדנציה של ממשלה זו או אחרת, אלא ראייה קונצפטואלית בתכנון גיאוגראפי אורבאני נכון הצופה פני עתיד על שלל ההתפתחויות הטכנולוגיות והתמורות להם אנו עדים מעת לעת.

לכאורה התמ"א מבטיחה סנכרון[29] בין סעיפי החוק לבין דרישות התקן ואולם ככול שמתגלע סכסוך כתוצאה מיישום[30] המצריך את הכרעת המשפטן[31],זה מישיר מבט לשיקול דעת הרשות הסומכת ידיה על   מהנדסה שנשען על מהנדס החיצוני והכול "כחד גד יא" בהזדמנות שניתנת לו בדו"ח ההנדסי[32].

לשון אחר: התמ"א  אשר אדניה נסמכים על התקן ההנדסי נוהגת כאלמנה שחורה ומשלחת את התקן לעולם הנשייה[33]. 

אין פלוגתא שתכליתו המובהקת של החוק היא החיזוק[34] שהרי לזה החוק נוצר!  ואולם ככול חוק בו הציפייה לרציונאל מתבטאת במהותו, כמצרף של מילים היוצרים שיקוף הרעיון שבכותר[35] הוראות החוק, אין זה המצב נכון לתמ"א 38/3  כאמור בגלגולה האחרון.

סירוס מהות החיזוק באמצעות שימוש קלוקל במנגנון "שיקול הדעת", לא רק שמעקר את התמ"א מתכלית החיזוק, אלא משחרר אותה מכבלי החיזוק, כדי להחיל את מנעמיה[36] במהופך על קטגוריה של מבנים שאין התקן רואה צורך לפרוש עליהם את הוראותיו[37].

התמ"א  הפריטה  את המהות, בכך שהפכה את המושג חיזוק למס שפתיים והעלתה למגרש הספקולציות שחקן חדש "פרי ריידר אקטיבי"[38] ( (Free rider המתעשר החדש בחסות הפרשנות החדשה[39] של ועדות הערר שהן כביכול הגוף המקצועי האחרון בשרשרת הנהנה מהחזקה המנהלית שביהמ"ש לא ימיר דעתו בדעתה.

כך התהפכו להן היוצרות והתכלית הקמאית  נפלה לאשדותיו של "המעיין המתגבר" בדמות "התחדשות עירונית"[40] המטביעה במצולותיה כל ביקורת מרעננת[41].

תמ"א 38 על גלגוליה ובמתכונתה האחרונה מורכבת היא מאוד ומעוררת " שאלות נוגות"[42] מתחומים רבים ומגוונים, שאין עבודתי אמורה להכילם, הן בשל הרצון להתמקד בתופעה אחת ממגוון הסוגיות הנופלות לגדר שאלת המחקר והן כדי לא להרחיב היריעה בבחינת "תפסת מרובה לא תפסת", שלענייני  "התמקדת במרובה לא התמקדת"  

שאלת המחקר[43] הכמעט בלתי נמנעת שנתגבשה במחשבתי היא: האם תמ"א 38 היא פתרון, כשלון או חוק בריון? אומנם אין מדובר בתשובה חד משמעית, היות שהשיטה יצרה חוק סל[44], עם זאת אמקד את הדיון בהיפוך המשמעות בסע' 12 לתמ"א, שהולידה את הטרמפיסט וזאת נוכח פרשנות אופורית[45] של וועדות הערר המקרינות פרשנות שגויה כלפי ערכאות הערעור וחוזר חלילה. כשהשיא היה ביום 21/10/2015  בו נתקבעה  הפרשנות גם בביהמ"ש המחוזי בעתירה מנהלית[46].

פקטור נוסף לו יש השפעה על האמור לעיל, אף שאינו נראה ממין העניין, שלדעתי יש ליחס חשיבות רבה בירידה לשורשו של הטשטוש הסטטוטורי בהגדרות תפקיד המהנדס והאדריכל ובהבחנות השגויות, שלהם השפעה מכרעת בקבלת ההחלטות שהתמ"א מאותגרת בהן[47]. לא יהיה זה נכון שלא לפשט[48] את הערפל מהאלמנט ההנדסי שבתמ"א, שלדעתי חשיבותו עקרונית להבנת הסוגיה, שאין המשפטן ער לה.

מה שלכאורה נראה כל כך "מובן מאליו" מתברר בעצם שהוא בלום. המשפטן כמתמטיקאי של מילים במשפט שוגה, בהתעלמותו מהתקן שלא רואה צורך לעלעל בו, אך נותן למילים: "חיזוק" ו"מסוכן" משמעויות שאינן עולות כדי הגדרתן ע"פ התקנים, תוך הסתמכות על החזקה המנהלית[49] הפועלת לטובתו, באופן שערר על החלטה מסוג זה, גם אם היא שגויה, הרי שאפריורית נועד הערר להדחות, כי לכאורה אין הדיון נסוב על טעות משפטית. אלא  מבוסס על עובדות טריוויאליות, כמו הסתרה של נוף, אור ואיכות חיים. המתגמדים נוכח תחושת "השליחות העיוורת"[50] של וועדות הערר "שבאיזונן" הן מדמיינות למול עיניהן את הכף עליה מצויים חיי אדם, ששורשו יש להזכיר נעוץ כאמור בפרסומיי הפחדה.

וכשזאת הדעה המוקדמת ,אין ספק לאן ומראש התוצאה תוכרע. כך משנורה החץ כל שנותר להן הוא להקיפו בעיגול המטרה.

לינק ל: מצגת בנושא תמ"א 38

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים )

חוק התכנון והבניה (תיקון מסי 97), התשע''ב 2012

עת"מ 50776-04-15 לזובסקי נ' ועדת ערר מחוזית לתו"ב מחוז תל אביב.

אהרון נמדר, התחדשות עירונית  (תיקון מס' 2)

מכה גידרון ואהרון נמדר, תמ"א 38 (תיקון מס' 3)