‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד באה לידי ביטוי בתמ"א 38 סוגיית הדייר הסחטן ופינוי בינוי?

תוכן עניינים

מבוא. 

תקן תמ"א 38. 

הוועדה המיוחדת לבדיקת היערכות ומוכנות לרעידות אדמה. 

תיקון מס' 2 לתמ"א 38. 

תיקון מס' 3 לתמ"א 38 

תמא 38 - נקודות נוספות לעיון 

אפשרויות הבנייה במסגרת התמ"א. 

מעלית. 

חניה. 

עיצוב הבניין 

החקיקה המשלימה לתמ"א. 

חיזוק בתים משותפים במסגרת תמ"א 38. 

חיזוק בניינים בפריפריה. 

דו"ח מבקר המדינה. 

פתרון של פשרה. 

משפט משווה. 

אנגליה. 

ארה"ב. 

קנדה. 

דנמרק. 

מדיניות פינוי בינוי- דין מצוי מול רצוי 

מדיניות פינוי-בינוי : רקע כללי 

התחדשות עירונית. 

המשפט ככלי במדיניות פינוי בינוי – טסט קייס: שכונת הארגזים.

בתי המשפט – צפי התדיינויות בבתימ"ש שהדיירים צריכים לקחת בחשבון בהחלטתם.

החלטות דיירים בפינוי בינוי 

פינוי בינוי - ההסכמה הנדרשת

היטלים בפינוי בינוי תשלום היטל השבחה והיטלי בנייה. 

בעיית הדייר הסחטן 

חוק "הדייר הסורר".

"הדייר הסחטן" - שתי דירות במקום אחת. 

תופעת ה"דייר הסרבן" וה"דייר הסחטן". 

סירוב סביר של דייר סחטן 

סיכום.. 

ביבליוגרפיה. 

פסיקה. 

תמ"א 38 ופינוי בינוי עדיין פעילים אך באוקטובר 2019 הוחלט לשקול הקפאת פרוייקטים חדשים של תמ"א 38. במשרד השיכון ובמינהל התכנון הגיעו למסקנה כי תמ"א 38 היא מפגע תכנוני. לדברי בכיר באוצר, "למרבה האבסורד, התמ"א הפכה לחסמית להתחדשות. אין ראייה כללית של פיתוח שכונה. אותו הבניין שחוזק, מגיש התנגדות לחיזוק בניינים שכנים, כי העבודה בו נגמרה". בנוסף, הפטור מהיטל השבחה לפרויקטים של תמ"א 38, הניתן עקב היותה תוכנית מתאר ארצית, גורם לראשי עיריות להתנגד לה, כיוון שהיא אינה מניבה כספים לקופת העיר.

להבנת חשיבות תמ"א 38 חשוב להבהיר, כי עד לתחילת שנות השמונים של המאה הקודמת לא היה קיים כל תקן מחייב שקבע מהם הפרמטרים לבניית מבנה שיעמוד מפני רעידת אדמה. לאור זאת קיימים במדינת ישראל עפ"י הערכות השונות כ- 810,000 מבניים בסכנת קריסה בעת התרחשות רעידת אדמה. המשמעות לכך הינה כי היה ותתרחש רעידת אדמה עלולה מדינת ישראל למצוא את עצמה עם אובדן של חיי אדם או במקרה הטוב עם נזקי רכוש רבים של קריסות מבניים אשר גם לגביהם קיימת השלכות כלכליות לא פשוטות על המדינה.

לאור החשש הגדול מהאסון שעלול להתרחש על מדינתנו ולצורך יישום תמ"א 38 אנו עדים במהלך השנים האחרונות לשינויים מהותיים שחלו בהוראות תמ"א 38. מחד ממשלת ישראל ערכה מספר תיקונים בהוראות תמ"א 38 לקידומה ויישומה ומאידך בוצע חקיקה משלימה ע"י כנסת ישראל הכול על מנת לקדם את הליכי הביצוע של פרויקטים מכוח תמ"א 38.

החשיבות בחיזוק מבניים שאינם עומדים בתקן 413 הובילה את ממשלת ישראל באוקטובר 2005 לקביעת הוראות תמ"א 38 לפיהן בניין אשר התקבל היתר בנייה בגינו קודם לינואר 1980 ועפ"י תצהיר של מהנדס קונסטרוקציה אינו עומד בתקן 413 ונדרש לחזקו הבעלים של אותו הבניין יהיו זכאים לזכויות בנייה של קומה נוספת בכפוף לחיזוק הבניין. בנוסף הבעלים בבניין יהיו זכאים להרחיב את דירותיהן בשטח של 25 מ"ר (כולל ממ"ד של 12 מ"ר) וכן מרפסת בשטח של 12 מ"ר.

לתומה סברה ממשלת ישראל כי הוספת קומה אחת תוביל לתנופת בנייה ובקשות להיתרי בנייה יתחילו לזרום לרשויות השונות. אך בפועל הוספת קומה אחת בלבד על בניין קיים הביאה לתוצאה הפוכה, יזמים/קבלנים רבים אשר בחנו את הכדאיות הכלכלית הדירו את רגליהם מפרויקטים של תמ"א 38 וזאת לאור חוסר הכדאיות הכלכלית.

רשויות מקומיות מסוימות אשר הבינו את חשיבות יישום תמ"א 38 ניצלו את הוראת סעיף 23 לתמ"א 38 (סעיף אשר מאפשר הגדלת זכויות באמצעות הליך של תב"ע של הוספת קומה נוספת מעבר לקומה שניתנה ע"י המדינה), אך לצערי מהלך זה בוצע רק במספר מצומצם של רשויות מקומיות מה שגרם לכך שבערים אחרות לא קודמו בכלל פרויקטים מכוח תמ"א 38.

לסיכום, מכניסת תמ"א 38 לפועל ניתן לראות כי נעשו לא מעט מהלכים ליישום וקידום תמ"א 38 הן ברמה של תיקונים להוראות תמ"א 38 (תיקון מס' 2 ותיקון מס' 3) והן בחקיקה המשלימה 38. לעניות דעתי עדיין יש לעשות ולהמשיך ולשפר ולתקן את תמ"א 38 והחקיקה המשלימה וזאת לאור העובדה כי בפרויקט תמ"א 38 מרוויוחים כולם:

המדינה מרוויחה באופן שחיזוק מבנים שאינם עומדים בתקן 413 מקטין באופן משמעותי את הסיכוי לאסון רב עוצמתי. בנוסף המדינה יכולה להגדיל את היקף היצע הדירות החדשות ובכך להקטין את מחירי הדירות

הרשויות מרוויחות משיפור חזית העיר והוספות דיירים חדשים שישלמו ארנונה לעירייה.

הקבלן מרוויח ממכירת הדירות החדשות.

המרוויחים העיקריים הינם בעלי הדירות, אשר בנוסף לחיזוק המבנה זוכים להטבות משמעותיות בדירותיהם לרבות, ממ"ד, מרפסת, הוספת מעלית, חניה, שיפוץ המבנה והפיכת הבניין לבניין משודרג וחדש אשר המשמעות הישירה עבורם הינה עליית ערך דירותיהם לעיתים בשיעורים של עשרות אלפי דולרים.

אין מחלוקת שבפרויקטים של פינוי-בינוי טמון פוטנציאל רב להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש. כדי לקדם פרויקטים אלה הוענקו תמריצים ליזמים, בדמות זכויות בנייה מוגדלות והטבות מס שונות. אך למרות זאת, אחת המשוכות הגבוהות המעכבות את יישומם של הפרויקטים הם דיריים סרבנים, אשר כופים את דעתם על הרוב.

במטרה לקחת מידי המיעוט את הכוח הרב הנתון בידיהם, כוח הווטו, קידם משרד השיכון ביעילות את חוק פינוי בינוי (פיצויים) (להלן: "חוק הדייר הסרבן"). במהותו חוק הדייר הסרבן כשמו כן הוא - הוא נועד "לשכנע" דיירים סרבנים לתת את הסכמתם להצטרף לפרויקטים של פינוי-בינוי.

המחוקק קבע כי מקום שבו קיים הרוב הדרוש על פי החוק ומתקיימים בו ארבעה תנאים - העסקה היא כדאית כלכלית; הוצעה לדייר הסרבן בטוחה הולמת; קיימים מגורים חלופיים לתקופת הבנייה ואין נסיבות אישיות מיוחדות שבעטיין ביצוע עסקת פינוי-בינוי הוא בלתי סביר - סירובו ייחשב כבלתי סביר ויקים עילת תביעה נזיקית כנגד הדייר, בגובה הנזק שנגרם לדיירים המסכימים לפרויקט.

באחרונה הוגשו כמה תביעות נגד דיירים סרבנים ואף ניתנו פסקי דין נגד דיירים כאלה, בתקווה שיהיה בתביעות הכספיות כדי "לאכוף" על אותם דיירים את דעת הרוב ולקדם פרויקטים של פינוי-בינוי. כך למשל בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב (בעניין שרית נקט נ' גד אנוך), נדחה ערעור של דיירת סרבנית על חיובה בסכום כספי בסך 871 אלף שקל.

בפסק הדין חזר בית המשפט על עקרונות שעמדו לנגד עיניו של המחוקק: "מאחורי הצעת החוק עומדת תפישה שלפיה התחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות והתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב", נקבע.

עם זאת, חוק הדייר הסרבן מתעלם ממצב שעלול להוות חסם ולעכב פרויקטים רבים של פינוי-בינוי. חוק הדייר הסרבן נותן לרוב הדיירים את הזכות לתבוע אך ורק דיירים סרבנים, קרי מי שבבעלותם דירה בבניין, בהתקיים התנאים המפורטים לעיל. החוק אינו נותן מענה למקרה שבשטח שהוכרז מתחם לפינוי-בינוי נמצאת קרקע בבעלות פרטית, אשר בעליה מתנגדים לביצוע הפרויקט.

הרציונל העומד מאחורי חוק הדייר הסרבן ברור ונהיר לכל: שלילת כוחם של הדיירים הסרבנים לדרוש מהיזם הטבות נוספות מעבר לאלה שהובטחו לכלל הדיירים. רציונל זה חל גם במקרה שבו הסרבן הוא בעל קרקע ולא בעל דירה.

לפיכך, יש לתת מענה למצב שבו בעל קרקע יתנגד לביצוע פרויקט פינוי-בינוי באותו אופן שהחוק מתמודד עם דייר סרבן - דהיינו קביעה על ידי "שמאי פינוי בינוי" כהגדרתו בחוק כי העסקה כדאית כלכלית. לצורך כך יש לתקן את חוק הדייר הסרבן.

לינק ל: מצגת בנושא תמ"א 38

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-30 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית)  

מ' דוכן דיני קרקעות במדינת ישראל (מהדורה חדשה)

בר-אופיר דוד, הוצאה לפועל הליכים והלכות. כרך ב, (מהדורה שביעית).

י' ויסמן, דיני קניין כרך שלישי- החזקה ושימוש (הוצ' בורסי).

נינה זלצמן "רשיון במקרקעין" הפרקליט מב  24;

נילי כהן "זכות שימוש במקרקעין כזכות במקרקעין" עיוני משפט ד 425.

Lobbia, J.A., "Bowery Bummer: Downtown Plan Will Make and Break History", ‎The Village Voice, March 17‎

Mike Davis Planet of Slums pp. 95–120  978-1-84467-160-1‎