‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד באה לידי ביטוי התחדשות עירונית, תקן 21 ?

תוכן עניינים

מבוא

התחדשות עירונית

זכויות דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית

תקן 21 - פינוי בינוי

שינויים בתקנות השמאיות בפינוי-בינוי, שכלולות בתקן 21

תקן 21 - בדיקה שמאית-כלכלית

הרווח היזמי בתקן 21

התמורה לדיירים בתקן 21

הגבלת 25 מ"ר

צווי פינוי נגד דיירים בפינוי בינוי

גישות כוללות ליצירת התחדשות עירונית

שמאי המקרקעין ותקן 21

הקריטריונים לקביעת שווי הדירה:

משפט משווה: השוואה לחוקים בעולם - התחדשות עירונית

גיבוש מדיניות לאומית להתחדשות עירונית

צווי הריסה - השיקולים במתן הצו

אכיפת צווי ההריסה - איכה היתה האכיפה לעקיפה

פינוי דיירים בהתחדשות עירונית ומסלולי החוק

מסלול רשויות מקומיות

מסלול מיסוי

מסלול תמ"א 38 תיקון מס'2

בעיות וסיכונים

מסגרת חוקית

מבט כללי: התחדשות עירונית ופינוי בינוי

התחדשות עירונית בישראל

צווי פינוי בפינוי בינוי

סרוב לחתום על ההסכם

סיכום

ביבליוגרפיה

תקן 21 זהו תקן שמאי שנועד להסדיר תוכניות פינוי-בינוי, שצריכות לעמוד בקריטריונים של תכנון עירוני, אך גם לספק רווחיות סבירה ליזמים, וגם תמורה הולמת לבעלי הדירות. הסיבה שפרויקטים כאלו נופלים היא כי אחד הגורמים הנ"ל לא שבע רצון. כשהתוכניות מצומצמות מדי - לא ניתן להבטיח רווחיות יזמית; כשהרווח היזמי גדול מדי, ייתכן שזה בא על חשבון תמורה לדיירים ועל חשבון הציבור, באמצעות זכויות בנייה רבות מדי. התקן נועד להביא את המערכת לאיזון .

התחדשות עירונית -פינוי בינוי הוא סטטוס בישראל לשטח עירוני שהוחלט להרוס את בתי המגורים הישנים שבו, ולבנות תחתיהם בנייני מגורים חדשים. משרד הבינוי רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו עד שש שנים. פינוי בינוי הוכרז לראשונה כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון בשנת 1998. היוזמה לפרויקט פינוי בינוי בישראל היה של האדריכלית סופיה אלדור, דאז מנהלת אגף לתכנון עירוני במשרד הבינוי והשיכון ושיושבת ראש הראשונה של הוועדה הראשונה להתחדשות העירונית.

מועצת שמאי המקרקעין דנה בעריכת שינויים בתקנות השמאיות שמלוות פרויקטים של פינוי-בינוי, שכלולות בתקן 21. השינויים בשלב הדיונים, אבל עדיין מעוררים ויכוח. הסיבה: הם כוללים הצעות לשינוי מידת הרווחיות של היזמים ושינויים בתמורות שיקבלו הדיירים המשתתפים בפרויקטים, לאחר שכבר התגבשה אחידות מסוימת לפרויקטים הסבוכים. המתנגדים טוענים שאותה אחידות הייתה מלאכותית ולקתה בלא מעט בעיות. [1]

מטרת הבדיקה היא לבחון האם כמות היחידות וזכויות הבנייה בתכנית המוצעת לפינוי-בינוי מהוות תמריץ ראוי ליזם לביצוע הפרויקט. כלומר, מטרתה של הבדיקה לתת למוסדות התכנון וליזם את המידע לגבי היקף הבינוי הנדרש להיתכנות כלכלית של הפרויקט.

התקן, מגדיר מהם הסעיפים והפרטים שיש לכלול במסגרת הבדיקה השמאית ומציע נורמות שיש להביא בחשבון בעת הבדיקה , שהמרכזיות הן:

התמורות הסבירות לבעלי הדירות: בעלי הדירות יקבלו מהיזם דירה חדשה גדולה ב25 מ"ר(כולל ממ"ד) מגודלה של הדירה הקיימת, בתוספת מרפסת וחניה לפי התקן. כמו כן, בעלי הדירות לא יישאו בהוצאות כלשהן והיזם ישלם עבורם שכר דירה בתקופת הבנייה, עלות העברות, מסים ,מס שבח, היטל השבחה, מע"מ על בנייה, עלות ייעוץ משפטי ושמאי ועלויות מיוחדות ככל שישנן.

נורמות המוצעות לגבי הרווח היזמי הסביר של היזם: התקן מציע, כי הרווח היזמי הסביר שיש להביא בחשבון בשלב של גיבוש התכנית למתחם הוא 30%-25% מסך עלויות היזם הצפויות בפרויקט. כלומר, מטרתו של השמאי, בבדיקה השמאית שהוא מבצע, לקבוע את מספר יחידות הדיור והיקף זכויות הבנייה בתכנית, הצפויים להניב ליזם רווח יזמי של 30%-25% .

שומה ל"דייר סרבן": חלק זה מתייחס למצב, שבו נדרשת בחינה של התמורה המוצעת לדירה פרטנית הקיימת במתחם ביחס לדירות אחרות מסוגה. מטרת הבדיקה לבחון האם שווי דירתו של הדייר הסרבן גבוה משווי דירה אופיינית במתחם והאם העסקה שהוצעה לדייר הסרבן היא כלכלית ומשקפת את תוספת השווי של דירתו, מעבר לדירה האופיינית; אם העסקה אינה כדאית ובאילו תנאים היא תיחשב לכלכלית. במילים אחרות: מטרת הבדיקה להעריך האם "דייר סרבן" אכן קופח מבחינה כלכלית בתמורה שהוצעה לו, ביחס לדיירים אחרים. [3]

התקן מציע, כי השמאי יבחן את שווי דירת הדייר הסרבן ביחס לדירות אופייניות לפי הפרמטרים הבאים:

• שטח הדירה (רק שטח שנבנה כדין).
• הצמדות לדירה.
• מיקום הדירה – עד קומה רביעית, הדירות נכללות בהגדרת "דירה אופיינית", מקומה חמישית ומעלה – יש לבחון את השפעת הקומה על שווי הדירה.
• שיפוץ פנימי בתנאים מסוימים.
• פוטנציאל ההשבחה שהיה לדירה.

מצגת התחדשות עירונית, פינוי בינוי

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-30 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית):

ו' דשא מערכת המשפט בישראל, הוצאת נבו (2019)

גבריאלה שלו, א' צמח דיני חוזים. מהדורה רביעית, הוצאת נבו (2019)

נילי שגיא חוק הדיור הלכה למעשה, נבו (2019)

Cohen-Hanegbi N. "Accidentia anime in Late Medieval Medicine,’ in Before Emotion: The Language of Feeling, 400-1800, ed. (Routledge (Routledge Research in Medieval Literature, 2018